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【シャトルバス×浴室テレビ】レーベン新小岩イノヴィア3階66平米3,798万円【坪単価191万円】
2016-05-13

もう1件、レーベン新小岩イノヴィア。

設計はデベロップデザイン、施工はライト工業です。デベロップデザインはそれほど著名な物件の実績はありませんが、ル・サンク馬込プレシス八王子など、当ブログでも何度か登場している設計会社です。

当物件は駅遠物件ながら前回の記事で書いたように南東面が小松川境川親水公園に隣接するという稀な立地条件で、その親水公園の水と緑の背後に佇む当物件の外観イメージは実に美しいものです。
低層部の戸境には飾り柱のようなタイル貼りの柱がデザインされており、なかなか重厚感のある造りですね。

近年のタカラレーベンはホームページのデザインも含め物件を必要以上に飾り立てる傾向にあるので完成後の実物がどのようになるのかを冷静に判断していく必要はあるのでしょうが、ガラス手摺と格子手摺を使い分けるなど外観デザインにかなり凝っている物件であり、このエリアこの価格帯の物件としてはかなり見映えのするものとなる可能性が高そうです。

また、前回の記事でもちらっと述べましたが当物件は総戸数197戸ながら駅までのシャトルバスを運行するようです。同じような規模でシャトルバスを導入している物件となると三鷹のイデオが挙げられ、あそこは総戸数170戸で朝夕のみの一日15便運行しているようですが、ここはどのぐらいの本数を予定しているのでしょうか。

当物件はさらにコンシェルジュサービスも導入しているのですが、そのわりに管理費は219円/㎡と一般的な水準に抑えることが出来ている点はとりあえず素晴らしいと思います。レーベン物件らしく太陽光発電を導入しており、それにより共用部の電気代が抑えることが出来ている面もあるのでしょうか。

ただ、昨今の物件にしては珍しく駐車場附置率100%でその全198台中194台が機械式という形なので空車が予想外に多くなるようだと管理組合の収支は芳しくないものとなる可能性があるでしょう。
また、シャトルバスと駐車場附置率100%はどちらも評価できる点ではあるのですが、両立させるとなると若干の矛盾も感じられますね。まぁ、車通勤の方は少ないと思いますし、シャトルバスは基本通勤時を想定してのものなのでしょうが。

共用施設はパーティールーム、キッズルーム、ライブラリーと物件スケールなりのものが用意されています。

前回のレーベン新小岩イノヴィア

公式ホームページ
IMG_6677[1]
お部屋は66平米の3LDK、東向き中住戸です。敷地形状的に南東向きの小松川境川親水公園向きの南東向き住戸が中心となるのですが、それだけでは容積率を満たすのは困難で真東向きの住棟が南東向きの住棟の背後に存在する形となっています。当然日照時間は長くはありませんが、東方向は敷地端まで案外距離がありますし、特別高い建物があるわけではないので視界条件はまずまずでしょう。

間取り的には60平米台中盤の3LDKということでいわゆる狭小3LDKということになります。当物件の専有面積には共用廊下にあるメーターボックス0.48㎡が含まれていますし(タカラレーベンの物件はほぼほぼ含まれていますがなぜなんでしょうね・・・)、かなり小さめの3LDKということになります。

田の字ベースの横長リビングプランということで縦長リビングプランに比べ廊下が長くならざるを得ず、浴室が1317、収納も全体的に少ない印象が否めませんが、LDも11畳確保出来ていますし居室畳数は専有面積のわりには大きくすることを意識しているものと思われます。

共用廊下側の柱の食い込みがかなり目立つ設計となっている点は少々残念ですね。

坪単価は191万円。東向きの低層階でもなんとか200万円を切っている程度で総戸数200戸近い大規模物件のわりには坪単価のレンジが狭い印象です。南東向きに比べ日照時間はかなり短くなりますし、当然親水公園ビューでもないわけですから単価差はもっと大きくあるべきと思います。もう少し価格差を設けないと200戸近くを捌くのは大変な気がしますね。

設備仕様面は、この規模ながらディスポーザーがないのは残念ですが、食洗機、たからの水、マイクロバブルバス、そしてそして驚きの浴室テレビと他デベとは一味も二味も違う標準装備となっています。浴室テレビが標準装備の物件なんて過去にあったかな???

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