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【こちらは駐車場台数が「普通」です】オーベルアーバンツ日暮里3階58平米4,988万円【坪単価286万円】
2016-04-24

もう1件、オーベルアーバンツ日暮里。

設計はアーバンライフ、施工は南海辰村建設です。悪い方で有名になってしまっている南海辰村建設ですが、完成売りでかなり良い出来だったオーベルアーバンツ神楽坂も手がけていますし、相変わらず三菱地所さんは南海辰村建設を頻繁に起用しているぐらいですから現状の社内体制は問題ないと考えるべきでしょう。

当物件は通常の青田売りとなるので神楽坂のように実物を見て判断することは出来ませんが、デザイン性の高い内廊下設計となっている点は評価出来ますし、3~4階ごとのグリッドデザインを採用したことで14階建という階建以上の高さとスケールを感じることができるのではないでしょうか。

前回の記事で書いたようにスパンのわりにサッシ高及びサッシ幅がイマイチ確保出来ていない物件で、それは外観イメージからも一目瞭然ですけどね。これだけFIXサッシを多用するのであればもう少し窓の面積を大きくして透明感やインパクトを出して欲しかった感がないと言えば嘘になります。

前回のオーベルアーバンツ日暮里

公式ホームページ
IMG_6234[1]
お部屋は58平米の2LDK、東角住戸です。北東側は尾久橋通り及び日暮里舎人ライナー沿いとなるので、静かな環境とは言い難いです。ただ、二重サッシが採用されているので、窓を閉めていれば問題ないでしょうし、通り沿いである分、低層階でも前建までの距離は確保出来ています(3階だと舎人ライナーの線路よりも下になります)。また、窓がスパンのわりに小さいとは言え、両面ともにワイドスパンのプランなので採光は全く問題ないでしょう。

間取り的には先ほどのプランとは打って変わってかなり効率性の高いものとなります。
北東面は逆梁なので先ほどのプラン同様に幅のあるカウンター(逆梁)が存在していますが、角住戸としては玄関位置が良く、かつ、玄関側にLDを配置し洋室2室をリビングインとしたプランなので廊下がほとんど存在していません。

やはり柱の食い込みがほとんどないプランなので柱による面積消費もないですし、居室畳数・収納共に一般的な58平米よりもゆとりがありますね。
昨今はこのぐらいの広さの2LDKとなると浴室が1317となっているケースも少なくないですが、このプランはしっかりと1418が確保されていますし、余裕を感じます。

残念なのは、LDにバルコニー側に向かって開口部が設計されていない点、そして、玄関前にアルコーブ的な凹みがない点ですね。
投資マンションなどスタジオタイプなどが中心の安っぽい内廊下物件ではこのような横壁が平坦な内廊下設計となるのが通例ですが、2LDK・3LDKが中心のそれなりの価格帯のマンションなのですから、玄関周りの設計にももう少し力を入れて欲しかった印象があります。

一方、内廊下のデザインは扉の脇にアクセントウォールを施すなどわりと高級感を演出したものとなっているので一長一短という感じでしょうか。

坪単価は286万円。アトラス日暮里ウエストと比べると低層階は幾分単価安の設定となっています。このプランは前述のように有効面積は上々ですし、利便性抜群の立地条件を考えると悪くない水準と言えそうです。
また、1LDKは2LDKほどではありませんが、昨今の価格トレンド(同じような条件のお部屋でも専有面積が狭くなるとあからさまに単価が高くなる)からすると単価が大分抑えられている印象です。

設備仕様面は、ディスポーザーはありませんが、食洗機、フィオレストーンのキッチン天板、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターと単価的には十分以上と言えるものがそろっています。

管理費は268円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下設計であることを考えるとリーブナブル感のある水準です。アトラス日暮里ウエストは同様の条件ながら236円/㎡とさらに安かったですが、けしてスケールのある物件ではないので、この水準でも悪くないでしょう。

駐車場は全11台でうち3台が平置(事業協力者用1台、身障者用1台含む)となります。アトラス日暮里ウエストに関して読者様からの情報提供いただいた内容によると、アトラスでは「荒川区の条例で総戸数の3割以上の駐車場の設置が必要」のようですが、こちらは東京都条例通りで床面積350㎡あたりに1台で済んでいるようです。なぜ???
3LDK中心の物件ではないですし、このような利便性抜群の駅近立地での3割はいかにも多すぎるので、やはりこの水準が適切でしょうね。

【超大規模というだけでは売るのが難しい立地だからこそ】プラウドシティ大田六郷9階87平米6,700万円台(予定)【坪単価約255万円】 | topページへ戻る | 【逆梁カウンターがポイント】オーベルアーバンツ日暮里10階70平米6,968万円【坪単価328万円】

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