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【超大規模というだけでは売るのが難しい立地だからこそ】プラウドシティ大田六郷9階87平米6,700万円台(予定)【坪単価約255万円】
2016-04-25

プラウドシティ大田六郷。

先行分譲となる西側のフォレスト街区は、六郷土手駅徒歩10分(徒歩9分)、雑色駅徒歩12分(徒歩9分)の14階建(15階建)、総戸数466戸(166戸)のレジデンスとなります。
※()内はプラザ街区

雑色駅は六郷土手駅周辺よりも買物利便性が高く、第一京浜沿いのオーケーストアなどとの位置関係上もプラザ街区の方が魅力的に映る面はあるかと思いますが、プラザ街区の東側にはJRの線路が存在しているのでそのあたりの騒音面も加味したのか、フォレスト街区が先に竣工するスケジュールをとっており、分譲も当然先になります。

こういった敷地の広い多棟構成の大規模物件はどちらかというと駅に近い方から分譲される傾向にあるのですが、ここは遠いから方からの分譲となるやや稀なケースです。フォレスト街区の方が多摩川河川敷に近いというメリットはあるでしょうし、そもそもこの物件の立地的な魅力の大半となるのが多摩川至近の環境となるのでしょう。サッカー場、野球場、テニスコート、ゴルフ練習場、そして、ランニングにサイクリングとスポーツ好きにはたまらない立地条件です。

そして、立地面を除いた当物件の最大の特長はむろんそのスケール感でしょう。
フォレスト街区はプラザ街区に比べ雑色駅まで「徒歩3分」も異なることからも分かるように、2つの街区を合わせて敷地面積23,500㎡超となる超々大規模物件となります。
1993年以降に東京23区内で分譲された新築分譲マンションの内、総戸数600戸以上は0.58%に過ぎず、かつ、大規模ほどリセールバリューが高いことがホームページ等でもアピールされています。
※大規模ほどリセールバリューが高いこと、つまりは資産価値を維持しやすいのは確かなことですが、1点付け加えるならば大規模はタワマン比率が高いのでタワマンゆえに資産価値が維持されてきたという面も無きにしも非ずですので額面通りに受け取るのは少々危険ではありますが。まぁ、タワマンに限らずマンション内に共用施設が充実しており、ランドマーク的な見映えのある大規模物件は普段から周辺住民に向かってその存在をアピールし続けることになるので、知名度という名のブランドが資産価値に好影響を与えているのは間違いないことなんですけどね。

ただ、当物件は超々大規模で話題性があるからと言ってそれに胡座をかくことは許されません。駅距離のある総戸数632戸を捌くためには「このエリアに地縁のない方を数多く呼び込む必要」があり、エリア駅・駅距離的にそれは非常に困難なことなのです(プラウドシティ蒲田とは立地やコンセプトが大きく異なるのでその顧客情報での集客はたかが知れているでしょうし)。
一昔前の多摩川エリアのように価格面で魅力を生み出せるのであれば「大規模」というだけでも需要は生み出せますが、そうでない以上(一般サラリーマンが簡単に買える水準ではない以上)、野村さんだって簡単に売れないことは百も承知ですので、当然様々な取組みを行う必要があるということになるのです。

公式ホームページ
IMG_6606[1]
お部屋はC棟、87平米の4LDK、南東角住戸です。フォレスト街区はA~C棟の3棟構成となっており、南を下にした逆コの字(コの左右を反転した形)配棟で、敷地南端の南向きの棟がこのC棟となります。敷地は準工業地域にはなりますが、南側は戸建などの住宅が中心であり、高さのある建物もないので中層階以上になると日照はもちろんのこと、抜け感のある眺望も楽しめます。

ちなみに、西向きがA棟、敷地内のガーデンを挟んで北側の南向きの住棟がB棟となり、第1期はこのC棟とA棟から分譲するようです。価格がどのようになるかによりますが、敷地内のガーデンを望むB棟はA棟までの距離が約60mも確保されており、地味にかなり恵まれた条件という印象を受けますね。敷地内向きで前の住棟まで60mも確保できている物件なんてそうそうありません・・・、超々大規模ならではですよね。

間取り的には南の角住戸ということでA~C棟の中では最も専有面積が確保されたものとなります。
こういった広さの4LDKにありがちなLDが角位置にない(二面採光でない)タイプで分かりやすい角住戸らしさに欠けるのが残念ではあるのですが、LDを西側にしたことで角住戸のわりには廊下を短めに出来ており、有効面積はまずまずです。洋室4にはウォールドアが採用されており、違和感なく3LDKとして使えるのも魅力の1つでしょう。

意外だったのは全ての方向に二重サッシが採用されていることですね。さすがに西向きのA棟の西側開口部にまでは採用されていませんが、線路からは「徒歩3分」もの距離が離れているわけですし、プラザ街区の住棟により騒音が緩和される面もあることを考えるとかなり万全な造りという印象を受けます。このあたりを重視しないとネットなどでの風評被害が怖いということなのでしょうか。大規模物件はそこで躓いてしまうと販売面の好循環を生むことが出来ず、後々かなり苦しくなりますからね。

居室配置的にはオーソドックス感のあるプランなのでわざわざ説明すべきことは多くないのですが、バルコニーには特徴がありますね。南から東側にかけて連続するコーナーバルコニーが採用されています。東側は小さく、かつ、サービススペース(室外機置場)となっているので、人が入れるスペースはけして大きくないのですが、このようなL型バルコニーを採用することで外観デザイン上、ガラス面が目立つものとしています。

プラウドシティ南山オハナ淵野辺ガーデニアなどで指摘しているようにプラウドの大規模物件は価格帯に限らず、角部屋など「外観デザイン上の要所」に大きめのFIXサッシを取り入れることでガラス面を目立たせ物件自体の透明感、つまりは洗練された印象を生み出す傾向にあります(プラウドシティ池袋本町などもそうですね)。

この物件もやはりこういったL字のバルコニーにガラス手摺を採用することでガラス面を多くしているのですが、東側のFIXサッシはいわゆる腰高窓程度のサッシ高しかないのは少々残念な点ではあります。まぁ、外観デザインは長谷工感は皆無で緑との相性も抜群のかなり高級感のあるものになっていると思いますけれどもね。

また、各階共用廊下、つまり、A棟やC棟のプライベートフォレスト側にもガラス手摺が採用されていますし、壁もほぼタイル貼りとなっている点はかなり評価できる点です。敷地外から見えづらい部分は吹きつけなどが採用されるケースも少なくないですが、住民にとって毎日のように目にするであろうプライベートフォレスト側からの物件の佇まいはこの物件にとっての「肝」であり、そこをしっかりと素敵なものに仕上げてきた点は流石と言って良いでしょう。

このプランは東側の柱間隔がかなり近く、洋室1と洋室2の間の柱に少々疑問ではありますけれども。

ちなみに、窓際の下がり天高は2mちょっとでごくごく普通です。

坪単価は予定価格で約255万円。専有面積が70平米台前半の中住戸に比べると気持ち高めですが、ほとんど変わらない水準でグロスが嵩むからと言って特別弱い単価設定とはなっていません。リリース当初は139億と公表されている土地の仕入れ価格情報もあり坪単価300万円近い水準になるようなことも囁かれましたが、やはりというか当然というか250万円前後の水準になりましたね。

スミフさんのようなデベには当てはまりませんが、不動産の価格は基本的に「コストアプローチ」よりも「需給」が優先されます。今のような上限に違い相場環境ではそうせざるを得ないのは当然のことです。薄利だろうが損失となろうが売ることができなければ一銭も入ってこないわけですし、まだ1戸も販売していないこの状況で大規模テロ、リーマンショック、もしくは東日本大震災みたいな経済に大きな影響を与えるショックが起きたらどうなりますか???
野村さんと言えどもただでは済みませんよね。
マネジメント的にもそういったリスクを抑える形で早期に物件を捌いていくのが真っ当な戦略です。
いくら企画に力を入れていようとも駅距離のある総戸数632戸なのですからまずはこういう価格水準で「スタートしてしかるべき」なんですね。初めからやたらと強気な価格設定のクレストプライムレジデンスとかどうなっちゃうのよ・・・。

ここはフォレスト街区の完成まではたったの7ヶ月程度しかありませんし、当初の価格帯ではどう考えても苦しいです。
現状の価格でも完成までの完売は難しそうですが、別に完成までに完売しなければいけないわけではありませんし(完売の目途をつけることが出来れば十分でしょう)、至極妥当な水準と言えますよね。

この水準になっても第1期の予定販売戸数が80戸(4月30日追記:第1期は4月下旬から5月上旬に延期され、結果100戸に増えましたが80でも100でも態勢に変わりはありませんが、念のため。)に過ぎないことに不動産価格高騰の終焉を感じますが、消費税増税前の駆け込み需要は果たしてあるのでしょうか???
現在、九州は大変なことになっていますし(お悔やみ申し上げます)、増税延期という「口実」も出来たような気がしますが、そういった不確定要素が大きな市場環境ゆえに現在マンションを探している方にとっての購入可否は非常に難しい判断となるでしょうね。まだしばらくは販売戸数も契約率も伸びなそうです・・・。

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