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【墨堤通り3本目のレーベンタワー】レーベン北千住フェリシスタワー75平米6,038万円【坪単価266万円】
2016-06-08

レーベン北千住フェリシスタワー。

千住大橋駅徒歩6分、北千住駅徒歩8分の14階建総戸数39戸(非分譲住戸1戸含む)のレジデンスです。

先日ご紹介したデュオステージ北千住ほど北千住駅には近くありませんが、北千住駅徒歩10分圏内であれば利便性は申し分ないですし、デュオステージの記事でも書いたようにそもそも北千住駅は駅周辺が繁華街エリアのため、駅徒歩5分圏内にはほとんど分譲マンションがありません。

墨堤通り沿いにおいてタカラレーベンの3本目の「タワー」となるこの物件は、名称はタワーとなっているとはいえ、ごくごく普通の規模・高さのマンションなのでスケール的には特に貴重な存在ではありませんが、南が墨堤通りの全戸南向きなので日照条件・視界条件は良好です。
通りの向かいとなるエリアは低層建物が中心のエリアなので上層階からはタワーっぽい開放感のある眺望も望むことが出来るでしょう。

公式ホームページ
IMG_6526[1]
お部屋は75平米の3LDK、南東角住戸です。上層階住戸で前述の通り南側には開放感のある眺望が広がります。東側も上層階であれば視界が抜けてきますし、当物件内で非常に条件の良いポジションとなります。南東方向にはスカイツリーが間近に望めるようです。

ただ、間取り的には奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が気になりますね。
当物件の敷地形状はかなり歪であり、敷地北西部の細長い部分には住棟を建てるのは困難なので、敷地南東部の墨堤通りに面した部分に全戸南向きという配棟になっています。
敷地形状を考えれば当然の配棟ではあると思うのですが、けして南面間口の広い敷地ではないため、全戸南向きとなると各プランのスパンはどうしても限られてしまいますね。

LDKを縦方向(南北方向)に伸ばすことで廊下を短めにするなどの努力がなされており、奥行が長いことによるデメリットを少しでも回避しようとしている点には好感が持てますが、やはりLDの入口付近には実質的な廊下部分が混入するのは避けられませんし、南面がナロースパンなのでLDの開口部幅がかなり短いのが残念です。

また、奥行がある分、共用廊下側の柱がアウトフレーム化出来ていないのも少し残念です。角住戸だと北東側の柱はアウトフレーム化出来ているケースも少なくないのですが、このプランは難しかったようです。収納配置が上手く居室形状が良い点は評価出来ますが。

他、気になるのは75平米と言う最近の物件にしては広めの面積が確保されているにもかかわらず洗面室が少々狭いことでしょうか。2WAYのキッチンにL字天板を採用し4.2畳という広さを設けるなどキッチン周りにはかなり力を入れているプランなのですが、対照的に洗面所がちょっと寂しい感じです。

坪単価は266万円。2012~2013年に分譲されたルミレイズタワーとスカイブレスタワーは平均坪単価180~190万円という水準であったわけでここは平均でおおよそ3割程度値上がりしている計算になるでしょうか。ここはいわゆる都心ではなく、不動産高騰の値上がり幅が都心ほどではないことを考えると2割程度に抑えて欲しかったですね。

北千住はこれまで利便性の高さのわりにマンション価格が抑えられていたエリアだと思うので、その分、値上がり幅が大きいという見方も出来ますが、この住戸はグロスで6,000万円を越えていますし結構なパンチ力があります。
というか、このグロスとなることを予定していながら75平米をプランニングするあたりが凄いと思いますね。当物件は69~75平米のプランニングで平均専有面積は約72㎡、前出のマンション価格が安かった時代の2棟と同等の広さを確保しています。

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