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【大倉山と新横浜の間に】アールブラン大倉山1階76平米5,330万円【坪単価233万円】
2016-05-23

アールブラン大倉山。

大倉山駅及び新横浜駅徒歩13分、菊名駅徒歩14分の7階建総戸数82戸のレジデンスです。

最寄駅の1つは大倉山駅なのでマンション名が「大倉山」なのはおかしくないですが、新横浜駅も同じ分数ですし雰囲気的には新横浜感の強いポジションです。大倉山駅と新横浜駅はもう少し距離があるイメージだったのですが、13+13分ぐらいで歩けるのですね。

環状2号線から少し入ったポジションなので騒音等はそれほど問題にはならなそうですが、お隣や斜向かいの環状2号線沿いにはドンキホーテや結婚式場のあるポジションということでなかなか特徴のある立地ですね。

また、敷地南東側上空には高圧線が通っている点もこの物件を検討する上での大きなポイントとなるでしょう。その証拠にこの物件の名称をグーグル検索すると候補に「アールブラン大倉山 高圧線」と出てきます・・・。

高圧線至近のポジションにマンションが建つことはけして珍しいことではなく、分譲時には必ずと言っていいほどウェブ上を中心に騒がれますね。近年だとザ・パークハウス上北沢吉祥寺シンフォニアあたりでしょうか。吉祥寺シンフォニアはやはり検索候補に「吉祥寺シンフォニア 高圧線」と出てきますね(汗)。

ネット社会はその点ばかりがクローズアップされてしまうことが往々にしてあるのでデベロッパーは大変でしょうね。

公式ホームページ
IMG_6537[1]
お部屋は76平米の2LDK+S、東角住戸です。南東方向は前述のように結婚式場、そして送電線がありますが、1階住戸でそもそも南東側の窓の目の前は「植栽+フェンス」というポジションなのであまり関係なさそうです。

間取り的にはモリモトらしいハーフバルコニープランで角住戸にしてはバルコニーが小さく、かつ、LDのFIXサッシがバルコニー側に向かってよくあるL字型などとなっておらず開口部幅が短めなのが少々残念ですね。

また、1階住戸なのに専用庭などのプラスαの空間がないのも物足りなさがないと言えば嘘になりますが、北東側道路との間には植栽が施されていますし、ドンキホーテなどのある南西側道路沿いに比べより静かな環境と言えそうです。

角住戸ということで当物件の中ではかなり専有面積が確保されている方ですし、専有面積のわりに若干収納を少な目にしていることもあるのか、LDが15畳とかなり広めに確保されています。LDの入口付近には実質的な廊下部分が大きめに混入している点には注意が必要ですが、3.5畳のL字型キッチンもLDKとしての空間的な広がりを生み出してくれるでしょうし、柱の食い込みが少ない点も評価できます。

洋室1には南西側に開口部があり、南方向からも多少なりとも日照が得られそうですね。

坪単価は233万円。1階住戸でいわゆる南向き住戸ほど日照が得られるわけでは無いことを考えると割安感には欠けますね。モリモトってほんとパンダ部屋作らないですよねぇ・・・。メインバルコニー側に高圧線がある南東向き中住戸のGタイプなんかも他方角に比べ割安な価格設定となっている感じもありませんし、強気というか空気を読めていないというかモリモトの値付けって他デベとは明らかに違う何かを感じることが多いですね。

基本的にモリモトはほとんどの物件で早期完売していますし、値付けは「正しい」のだと思うのですが、ここに限っては流石に微妙でしょうね。1期1次では日照が良く高圧線も気になりづらい南西向きばかり売れてしまっていますからね・・・。
北東向き(日照がほとんどない)と南東向き(高圧線)は、南西向きよりも少なくとも1割は単価を安くする必要があったはずなんです。
※今の価格より北東や南東を1割下げるべきという意味ではなく、南西の価格を上げてでも北東や南東との単価差を大きくすべきという意味です。

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