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【この物件が出来ると景観はむしろよくなると思う・・・】アールブラン大倉山7階63平米4,680万円【坪単価245万円】
2016-05-23

もう1件、アールブラン大倉山。

設計・施工は新日本建設、デザイン監修はウイ・アンド・エフビジョンです。
外観はFIXサッシを多用したモリモトらしさのあるものですが、前回の記事でも書いたように1つ1つのサッシ幅をあまり確保していない物件なので、モリモト物件の中では透明感が今一つの印象を受けます。

ただ、南西側に設けられたエントランスは敷地端からかなり奥まった位置、要するにかなりセットバックしたゆとりある設計がなされており、両脇の植栽やアースカラーの天然石壁の質感も超モリモト的と言える素敵なものです。
斜めに入った大きな庇もインパクトがありデザイン性が高いですね。

敷地北東側にサブエントランスがあれば大倉山駅はより近くなったはずで、そのようにしていないのがちょっと疑問ではありますが。

これもほぼ余談ですが、当物件の横浜市建築物環境性能表示(CASBEE横浜)の「まちなみ・景観への配慮は5段階評価で星1つという低評価になっているのですがなぜなんでしょうね。
確かにモリモトの物件はデザイン性が高いので目立つ存在にはなるでしょうが、隣に西洋建築風の結婚式場がある立地での星1つって・・・。
ヴェレーナみたいなユーロデザインだったとしたら良かったんだろうか(笑)

前回のアールブラン大倉山

公式ホームページ
IMG_6538[1]
お部屋は63平米の2LDK+S、北東向き中住戸です。上層階なので視界抜けは抜群ですが、当然日照はほとんど得られません。まぁ、最上階住戸なんで南西の共用廊下側からは得られるのだとは思いますが。

間取り的には当物件内でもかなり面積を絞ったプランとなります。当物件の中住戸はほとんどが60平米台の2LDK+S(もしくは3LDK)という形でいわゆる狭小ファミリープランばかりとなっています。
総戸数82戸とモリモトのプロジェクトとしてはかなりスケールがある方で駅距離のある立地ということもあり、販売上の理由でグロスをできる限り抑えたかったであろうことは想像に難くありませんが、それにしてもちょっと弱気かなと。

中住戸の田の字ベースのプランでもワイドスパン目の設計とするなどして、プラン面で他物件との差別化を図ることも少なくないモリモトさんですが、当物件は高圧線の影響を加味したせいで間口の広い南東面をイマイチ活かせておらず、北東と南西の敷地間口の狭い二方向にメインバルコニーを設計する形となってしまっているので1戸あたりのスパンが確保しづらくなっています。

当然、そういったことを加味した上で土地を仕入れるわけですのでモリモトさんとしては初めからこのようにする予定だったのでしょうが、多くのモリモト物件はもっと間取り的に優れたものが多いことを知っている者からすると少々残念ではありますね。

やはりハーフバルコニーが採用されたプランでバルコニーは狭いですが、居室畳数は63平米にしては意外なほど確保されていますし、柱の影響も少なめです。

LDが11.2畳という点が特に驚きですね。入口付近のデッドスペースが多く誤魔化している感は拭えませんが、11.2畳って70平米の間取りのLDの標準的な広さですからね。

また、不思議な位置から出入りできる2WAYのキッチンはちょっと面白いですが、洗面所及び浴室はやはりかなりコンパクトにして面積を節約している様子が伺えます。

坪単価は245万円。南西向きに比べれば安いですが、専有面積を絞っておりこの単価水準でもグロスが5,000万円にも達していないので、これ以上単価を下げる必要はないという結論になるのでしょうね。

平均坪単価290万円弱だったプラウド大倉山ディアージュや平均坪単価250万円ちょっとだったインプレスト大倉山などの「大倉山」感の強い物件に比べれば安く感じますが、新横浜駅周辺は立地的にかなり特徴のあるレアシス新横浜パークフロントでさえも平均坪単価約210万円で坪単価200万円を越えたケースはごく少数ということを考えると(賃貸用のコンパクト投資マンションを除く)逆に高く感じるという評価の難しい物件です。

設備仕様面は、総戸数82戸というスケールがありながらディスポーザーがありませんし、水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターどころか食洗機もありません。アールブラン下丸子センティアやアールブラン東京サウス仲六郷と同じでモリモト物件の十八番と言える廊下のタイル貼り(もしくは天然石貼り)もありませんし、アールブランシリーズは当分このコスト削減路線で行くということなのでしょうね。
2014年分譲のアールブラン大森あたりまでは廊下に天然石を用いるなどかなり高級感のある造りでしたが急速に変わりましたね。同じブランドでも時代によりパフォーマンスは千差万別、マンション選びを難しくする要因の1つと言えるでしょう。

管理費は204円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしでそこそこのスケールのある物件なので、もう少し安くともおかしくない印象はあります。
駐車場は全25台で平置は身障者用1台を含む2台のみですが、機械式のうち約半分が屋内(つまり、建物1階部分なので屋根付)と出来ているのは良いでしょう。

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