top  >  【新築】世田谷/杉並  >  【駅距離は遠いが、その分工夫ある物件】クレヴィア成城3階76平米6,598万円【坪単価287万円】

当サイト内検索    (累計2000棟4400室)


最新記事

月別アーカイブ

当サイト内検索    (累計2000棟4400室)

【駅距離は遠いが、その分工夫ある物件】クレヴィア成城3階76平米6,598万円【坪単価287万円】
2016-05-05

クレヴィア成城。

成城学園前駅徒歩16分の5階建総戸数56戸のレジデンスです。
敷地西側道路の向かいは調布市、かつ、成城学園前駅徒歩圏とは言い難い駅距離のあるポジションですが、徒歩1~2分のバス亭からは成城学園前駅はもちろんのこと、仙川駅や狛江駅までも行くことが出来るため、バス便は上々と言えるでしょう。

2014年末にはザ・パークハウス成城彩景が駅の反対側徒歩9分となる成城1丁目に分譲されていますが、ここ数年の成城エリアはそこそこスケール感とブランド感を持ち合わせたような分譲マンションの供給がほとんど行われていませんので、少々駅距離があっても、そして、成城アドレスの端っこであっても、ちょっと気になってしまう物件ですね。

成城エリアを検討する方というのはやはり住環境に重点を置く方が大半だと思うので、駅が遠いだけでNGということはそもそもあまりないはずです。ただ、昨今のマンション価格の高騰により、そういった立地条件を検討する方も「資産性」を強く意識せざるを得ない状況となっているので、駅距離なりの価格設定であるかどうかそこが最大のポイントになるのではないかと思っています。

一般論としては「資産性=駅近」という観点が大いにあるかと思いますが、あくまでそれは平均値をとった場合の話であって、駅近であるがゆえにやたらと強気な価格で分譲するケースも少なくないですし(駅近であろうとも割高な価格で買ったらあまり意味はないですよね)、結局は個々の物件で判断する必要があるんです。
長く広くマンションを見ていないと判断するのが難しいかとは思いますが、そもそもデータや傾向に捕らわれすぎて「ご自身及び家族がどういうマンションに住みたいか、どういう生活を望んでいるのか」という点を二の次にしてしまうのは馬鹿げたことであるのは言うまでもありません。
まぁ、近年のマンション市場は次から次へと狭小プランが乱発され、どうしても「住み替え」を意識してマンションを買わないといけない状況なので一にも二にも「資産性」で、余計にそこを気にせざるを得ない状況が発生しているのがつらいところではあるのでしょうが・・・。

公式ホームページ
IMG_6553[1]
お部屋は76平米の3LDK、南東角住戸です。南も東もこの物件と同じ高さのマンションが立っており、視界的な抜けを感じづらいポジションではありますが、3階であれば日照は問題ないでしょうし、戸建住宅同士が隣接するような距離感で隣接しているわけではないので圧迫感もそれほどではないでしょう。

間取り的には角住戸ということでそれなりの広さが確保されています。当物件は80平米超のプランが用意されているわけではなく、ホームページにあるように「永住志向に応える全戸3LDKプラン」の「永住志向」は少々言い過ぎな感はありますが、上で書いたような点を踏まえ「永住を視野に入れるにあたって最低限の専有面積」は確保した感じでしょうか。
まぁ、60平米台の3LDKもある物件なんで「永住志向」を謳うには少々違和感があるというのが正直な所ではあるんですけどね。

というわけで、このプランに限ればそこそこの専有面積が確保されてはいるわけですが、プランを見ると有効面積は少々疑問です。専有部形状に対して玄関位置が良くないので(当物件は板状のフロアプランで全方位に住戸が設けられているので玄関位置が悪くなりやすい)、廊下が少々長い点が気になります。
LDは12.3畳と76平米の3LDKにしては手狭感がありますし、LD入口付近のデッドスペース(実質的に廊下と言える部分)も大きめです。

ただ、専有面積に占める居室畳数割合は72.4%((12.3畳+3.9畳+6.7畳+6.0畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷75.87㎡)と角住戸にしては意外なほど高く驚きました。収納は多くはありませんが、キッチン脇に大きめの物入があるなど標準レベルには達していると思いますしね。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

また、柱がほぼ完全にアウトフレーム化されている点も素晴らしいと思います。当物件は前述の通り全方位に住戸を設けていますし、外観デザインからも分かるようにFIXサッシをかなり多用した物件なので一般的な物件よりも柱が食い込みやすい状況にあると思うのですが、非常に上手く柱を回避しており、どのプランも柱の食い込みがほとんど見られません。地味だけどかなりかなり頑張っている物件と思います。感心しました。

東面及び西面は逆梁工法でバルコニー手摺がコンクリ(梁)なので、バルコニーの奥行があるとは言えず、こういった住環境重視の立地条件であればもう少しバルコニーにゆとりが欲しかった感はありますけれどもね。

坪単価は287万円。上層階住戸は坪単価300万円を越えてきますが、中層階は前述のように前建の影響もそれなりであるため、200万円台です。東向きや西向きなどの低層階住戸(260~270万円台中心)との単価差は小さく、「日照良好な中層階南向き」であることを感上げると他住戸よりも割安に感じます。この物件は南向き住戸率が低いですし、こういった立地条件であれば通常はもっと南向きに価格を乗せるべきと思うのですが、駅距離のあるポジションであるのはもちろんのこと、昨今は様子見という方も多くマンションの販売戸数自体が伸びていませんから坪単価300万円近い水準の引き合いが強くないことが少なからず影響していると感じます。

【成城アドレスならではと思えるデザインとディスポーザー】クレヴィア成城1階72平米5,998万円【坪単価276万円】 | topページへ戻る | 【PCシリーズ化工法第二弾???】ザ・パークハウス鎌倉大船2階78平米6,120万円(予定)【坪単価259万円】

このページのtopに戻る

コメント:

このページのtopに戻る

名前
題名
メールアドレス
WEBサイト
 
コメント:
パスワード
  管理者にだけ表示を許可する

このページのtopに戻る

トラックバック:

このページのtopに戻る