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【始発駅徒歩4分の閑静立地】インプレスト西馬込ヒルズ4階81平米8,390万円【坪単価343万円】
2016-05-02

インプレスト西馬込ヒルズ。

西馬込駅徒歩4分の地上5階地下1階建総戸数32戸のレジデンスです。
ノブレス西馬込ザ・パークハウス西馬込に続きこちらも分譲開始となります。

西馬込駅を最寄りとする物件はここ数年ひっきりなしに誕生しています。都営浅草線で地味な印象のある駅ながらも始発駅で都心アクセスが良好なので、ちょっとした「穴人気」という印象がありますよね。昨今のマンション価格の高騰で西馬込駅周辺も大分お値段が上がってきているので「穴」でもなんでもなくなりつつありますが・・・。

ここはその始発駅徒歩4分の交通利便性の良さに加え、第二京浜沿いでない落ち着いた住宅街に位置したかなり珍しい特長を持っています。
2014年に分譲された駅徒歩2分のグランスイート西馬込ほど駅に近くはないもののこちらの方がさらに静かな環境ですし、駅周辺と標高差はそれほどではないものの一応はホームページでアピールされている通り「高台」ポジションとなります。

スケール的には物足りなさがあるかもしれませんが、周囲が戸建住宅中心であることからも分かるようにスケールのあるマンションは供給されにくいエリアです。

公式ホームページ
IMG_6613[1]
お部屋は80平米超の4LDK、東向き角住戸です。敷地がかなりの東傾斜地となっていることからも分かるように東方向は一段標高の低いエリアとなっています。また、南東側・北西側ともに戸建住宅となっているので、日照だけでなく視界抜けも十分という当物件内でもかなり条件の良いポジションとなります。

間取り的にはそんな条件の良いポジションだけに80平米超の広めのプランニングがなされています。3LDKでなく4LDKなので1室1室の広さは限られていますが、柱はほぼ完全にアウトフレーム化されていますし、角住戸にしてはかなり玄関廊下が短く出来ているので(LD内の実質的な廊下部分は結構大きいですけどそれでも短めなほう)、有効面積も上々です。門扉付の深めのポーチが設計されていることで玄関位置が良く、それにより短めの廊下を実現することが出来ています。

また、素晴らしいと思うのはLDと洋室3&4の関係ですね。洋室3の引き戸がウォールドアになっており、大きく開け放ちLDと一体利用できる点も素晴らしいですが、それ以上に評価したいのが洋室4が行灯部屋となっていることですね。
なぜ行灯部屋を評価するのか?
それは洋室4にも窓を設けようとしたらLDを二面採光にするのは困難だったからです。
この専有部形状では「LDK」と「洋室3&4」の位置を逆にすると全室に窓を設けることが出来るわけで実際そのようなプラン設計がなされるケースの方が多いのではないかと思うのですが、この物件は北東方向の視界に優れている面を考慮したのかLDを外側に持ってきています。洋室が4室あったら1室ぐらい行灯部屋であってもバランス的に悪くないと思いますし、この立地条件に適した好設計だと思いますね。

まぁ、せっかくLDをこの位置にするなら北東側開口部はもっと大きくして欲しかったですけどね。視界抜けのない低層階住戸と同一の設計とせずに上層階だけでも窓を大きくして欲しかったですね。
バルコニーがL字なのは評価出来ますが。

坪単価は343万円。当物件の平均坪単価は330万円水準にもなる模様です。いわゆるワンルームタイプばかりの投資マンションを除けばエリア歴代最高水準になるでしょう。前述のここと甲乙つけ難い好立地だったグランスイート西馬込ですら平均坪単価約290万円だったので、ここは時期的なものもあるでしょうがかなり強気な価格設定という印象を受けます。

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