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【このLDドア位置はどうか】インプレスト西馬込ヒルズ3階64平米6,390万円【坪単価328万円】
2016-05-02

もう1件、インプレスト西馬込ヒルズ。

設計は協立建築設計事務所、施工は第一建設工業、そしてデザイン監修は牛込昇建築設計事務所です。

牛込昇建築設計事務所は同じ双日のインプレスト東京八丁堀の他、プラウド桜台やプラウド両国などの実績があるようです。

インプレスト東京八丁堀と共通点を感じる透明感の高いデザインが特長と言えそうですが、当物件は前回の記事で書いたようにエリア歴代最高水準の価格帯となることもあり、より高級感のある造りとなっている印象です。

外観デザインも垢抜けていますが、特に素敵なのがエントランス周りでしょう。両側を高さのある壁で囲まれたエントランスはただ重厚感があるだけでなく非常に上品なデザインとなっていると思います。エントランスホールを含め1.5層程度の高さが確保されており総戸数32戸の物件とは思えないスケール感も兼ね備えている点も非常に評価出来ますね。双日さんはインプレストタワー芝浦エアレジデンスでエントランス前に大規模な壁面緑化、インプレスト生田ではフロアプランにKazeCUBEを採用するなど、「どの物件でも同じようなやり方をしていない」点に強く感心させられます。

特に財閥系を中心とした大手デベは自社のブランドを確立しているがゆえに立地や周辺環境をあまり考慮することなく同じブランドで同じようなデザインを採用しますが、マンションを飽きるぐらい見ている者からすると芸が無いな~と思うことが多いです・・・。

無償の部分は一般的なカラーセレクトと大差なく、その他は有償の部分が少なくないものの、当物件はエスセレクトとニーズセレクトというセレクトシステムも採用しており、細かなニーズに応える努力もしています。

前回のインプレスト西馬込ヒルズ

公式ホームページ
IMG_6614[1]
お部屋は64平米の3LDK、西角住戸です。先ほどの東角とは対称的と言えるポジションで西側はここよりも一段高さのある土地、かつ、南西も北西も接道していないこともあり中層階では視界抜けはありません。ただ、南西側からの日照は問題ないでしょうし、駅徒歩4分ながらかなり閑静な環境が享受出来そうなポジションですね。

間取り的には当物件の3LDKの中ではかなり面積を絞ったプランとなります。
一般的に言っても65平米未満の3LDKは完全な狭小3LDKと呼ぶべきもので先ほどのプランのように玄関前が凹んでいない(門扉付のポーチがない)こともあり、廊下も短いとは言えません。

LDは10.5畳確保出来ていますし、65平米未満のわりには居室畳数が確保されているように見えるかもしれませんが、LDのドア位置が結構キツイですね。
スミフさんなんかも結構こういったことをしますし程度は違えどどのデベもやっていることではあるのですが、これはちょっとあからさま過ぎるかなと・・・。

扉は、玄関から見てアジャストクロゼットや洗面室の先で良いですよね・・・。
実質的なLD畳数は8畳ちょっとぐらいかな。

3LDKであるにもかかわらず浴室は1418でなく1317ですし収納も多いとは言えませんが、LD隣の洋室3の引き戸がウォールドアとなっている点はやはり良いですね。このLDの広さだと2LDK的に使いたくなりますし。

坪単価は328万円。先ほどの住戸よりも1階下、かつ、視界及び日照的にも劣るポジションですのでより強気な単価という印象です。当物件内では専有面積が小さい分、単価を強く設定しやすいのでしょう。このLDドア位置(間取り)であればもう少し単価を抑えて欲しかった感はありますね。多少の条件や間取り面の差はあれど50平米台の2LDKなんかはこのプランよりもさらに高いぐらいの単価設定となっています。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、エンジニアドストーンの水回り天板、トイレ手洗いカウンター、浴室のフラットラインLED照明など、単価を意識したそれなりのものにはなっています。

管理費は220円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしにしては高いですが、総戸数32戸というスケールしかないことを考えるとこの水準になるのは仕方ないことです。
駐車場は全11台で身障者用1台を含み平置2台で残りは機械式です。

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