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【3駅徒歩10分圏内】プレシス長原5階70平米5,800万円【坪単価273万円】
2016-05-22

プレシス長原。

長原駅徒歩9分、旗の台駅及び荏原町駅徒歩10分、馬込駅徒歩12分の9階建総戸数36戸のレジデンスです。

グローリオ長原夫婦坂は長原駅を最寄りとする久しぶりの分譲マンションでしたが、同じ夫婦坂沿いのポジションでこちらも分譲開始となります。

こちらは環七から夫婦坂に入り少し登ったところでグローリオよりは大分手前になるので高台感は薄いですし、環七の喧噪の影響も多少はあるのかもしれませんが、その反面、長原駅が徒歩10分圏内になりますし、旗の台駅及び荏原町駅も含めた3駅が徒歩10分内というのが地味に良いですね。
じわっとくる(笑)

公式ホームページ
IMG_6616[1]
お部屋は70平米の2LDK+S、北西角住戸です。5階であれば視界的な抜けも出てくるのでそれなりに開放感のあるポジションです。北側は環七方向、つまりは北傾斜の地となります。北西方向には当物件と同じような高さのマンションがありますが、西方向は高い建物がないので抜けていますね。

間取り的にはプレシスらしい地味な印象の強いものです。
田の字ベースの角住戸で玄関廊下が一直線、また、柱のアウトフレームも甘く北側(妻側)はいずれの柱も食い込んでいます。

角住戸としては面積が抑えめで70平米なので玄関廊下を一直線とし面積を節約すべきだと思いますし、柱の食い込みもよくある範囲内ではあると思いますが、前述の通り中層階で視界的にも悪くないお部屋ですのでLDは角位置(二面採光)にして欲しかったとやはり思ってしまいます。

プレシス(一建設)のプランは廊下を短くすることや行灯部屋を無くすことを意図してLDを角に持ってきていないケースが少なくないですが、このプランにおいては「LDK」と「洗面浴室+洋室2」の位置を逆にしても態勢に影響はありませんので、逆が良かったのではないかと思うわけです。

このバルコニー形状がマストだとすると北西角位置にLDを持ってきた場合、バルコニーがすんごく狭く感じてしまうのでその辺りがこのようになった理由の1つなのかもしれません。角住戸ですしそもそも都心物件などではないのですからもう少しバルコニーが大きく確保されていても良かったですよね。
当物件の南向きの棟はとってつけたようなかなり小さなバルコニー設計となっており、西向きの棟の住戸の方がまだ広いわけですが・・・。

専有面積に占める居室畳数割合は72.5%((14.5畳+6.4畳+5.5畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷70.18㎡)と、玄関廊下を一直線にした中住戸と大差のないプランなので、中住戸の平均的な水準となっています。2つ合わせて約3畳分もあるウォークインクローゼットなど収納が専有面積のわりに充実しているのも評価出来ます。いずれのウォークインの扉も引き戸となっているので居室のデッドスペースも少なく済んでいます。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

坪単価は273万円。日照が西日中心となるので南に面した角住戸に比べるとやや単価は抑えめです。この広さで南向きの単価設定だと6,000万円を越えてしまうのですが、南に面した角住戸は70平米未満の設定としており上層階を除いたほとんどの住戸で6,000万円未満の水準に抑えているので、南角とはグロス差はほぼ存在していません。
販売力のある大手デベは最も条件の良い位置に専有面積の広いプランを持ってくるのが通例ですが、中小デベでは販売面を考えたこのようなイレギュラーな設計がみられることも少なくないですね。

昨今の価格水準だと大手デベにとっては「8,000万円が1つの大きな壁」という印象ですが、中小デベにとっては「6,000万円が大きな壁」と言えるでしょう。むろんエリアにもよるわけで、エリア内で「割安な水準」に設定できれば中小デベでも「壁」を突破することは出来るのですが、そうそう割安な価格で分譲できるような土地を仕込めるわけではないので、つまるところ中小デベとしては「そのエリアで需要のあるタイプのお部屋が6,000万円以内におさまるようなエリア」で土地を仕入れるのがベストということになるわけです。

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