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【衝撃過ぎる階差】パークタワー新川崎35階54平米4,178万円【坪単価257万円】
2016-05-03

パークタワー新川崎。

ようやく第3期1次の登録開始となります。人気に偏りがあったため高層階を中心に予定価格を下げてようやく122戸の販売にこぎつけました。

以前の記事で書いているようにキャンセル住戸を含めると残戸数は総戸数のおおよそ半分の330~340戸のようなので竣工まで約半年しかないことを考えると地味な数字に映るのですが、そもそも「リスタートの初回期」は当初から「第1期及び2期に分譲したキャンセル住戸」は供給せず、これまで分譲していなかった残りの140~150戸のみを分譲する形でしたのでその8割程度が供給されることになります。

高層階はほとんどのタイプで当初の予定価格よりも下げており、特に3LDKは1割近く下げているものも見られますね。第3期の当初の予定価格は、特に高層階の値上げ幅が大きく第1~2期に比べ15~20%高となっているものも少なくなかったのですが、そういった値上げ幅の大きかった住戸は軒並み調整され、高層・中層・低層を問わず値上げ幅のレンジは狭まり、10%弱の値上げとなったものがほとんどのようですね(前述のように今回の販売住戸は第1~2期で供給していない住戸のみ(キャンセル住戸はない)のため明確に同階同プランで比べることは不可能なのですが、おおよそこのぐらいの水準となります)。

結果的にとはいえ、施工ミスによる販売停止後2年間の不動産価格の上昇を考えるとかなり控えめな水準となりましたね。これも先日の記事でも書きましたが新築分譲時に施工ミスが生じウェブなどを中心に風評被害があっても市川ザ・タワーズウエストなども結果的にいいお値段で取引されていますし、この水準はこのご時世としてはお買い得に感じますね。

間取りはこれまでも書いているように結構「あれ」ですが、免震、内廊下、全熱交換器、各戸専有部蓄電池などタワマン最高クラスのパフォーマンスを持っているわけですから。

前回のまでのパークタワー新川崎

公式ホームページ
IMG_6615[1]
お部屋は54平米の1LDK、北東向き中住戸です。北東方向は低層住宅街が中心で低層でも視界抜けがあるので高層に拘る必要はなさそうですが、そのような状況ゆえに高層階が予定価格から下がったことで低層との価格差が小さくなり、最終的には高層階の方が割安感が出た印象です。

21階で4,098万円なのに35階で4,178万円・・・。階差10万円ないんですけど・・・。25~34階にはこのプランがないので、ことはそう単純ではないのですが、いずれにしても階差が10万円ないって凄いな・・・(複数階同一価格のスミフさんは例外ね)。

三井さんはグローバルフロントタワーで階差10万円もしくは20万円ばかりの価格設定をしていて第1期は特に高層階に人気が集まりましたが、ここも結果的に近い状況になった感じです。ここの高層階は価格が下がるまで人気が今一つで「リ」スタートダッシュに失敗したのでグロフロみたいな高倍率はつかないみたいですが、価格の傾向としては似たようなものとなっています。
ちなみに、60D1タイプなんてもっと凄くて22階で4,788万円なのに35階で4,818万円という衝撃の価格・・・。三井さん・・・マジか・・・。

一応、結果的とはいえこのような価格になった主要因について言及しておきます。その主要因は「グロスの嵩み」に他なりません。
この54平米の1LDKなんかはまさに典型的なのですが、この物件の企画・設計は今回のマンション価格の高騰前なので、全体的に専有面積にゆとりのある設計となっています。全部が全部そうではありませんが、1LDKは50平米超、2LDKは60平米超、3LDKは75平米超が中心です。
2年後に企画されていたら、1LDKは40平米台、2LDKは60平米未満、3LDKは70平米台前半(角住戸除く)が中心となっていた可能性が非常に高いのです。

要するに当物件は販売を一時中止して「時期はずれのゆとりある専有面積での供給」となってしまったがゆえに検討者層の予算上、「グロスの上限に抵触するケース」が増えてしまったということなのです。もう少し面積を絞っていれば高層階は中低層階に比べ「単価」をもっと伸ばせたはずなのですが、思うように伸ばせず「リ」スタートダッシュに失敗した結果、高層階の価格を「必要以上」と言えるぐらい下げざるを得ない状況となり、結果として異常とも言える階差が生じた感じです。

ただ、そのような理由ゆえのこの価格設定という側面が強いので、グロフロのように必ずしも高層階の方がお買い得とは言えないのが難しいところですね・・・。例えばこの住戸は「1LDKながらグロスが4,000万円」を優に超え、1LDKとしてはかなりグロスが嵩んできているという懸念が生じています。これだけの広さがあれば登記面積でも50平米を越えるので住宅ローン控除が適用できるというメリットがあるのでこのグロスでもなんとか、というところなのでしょうが、間取りをご覧いただければ分かるように廊下による面積消費が大きく実際の使い勝手は54平米と言えるようなものではないのも残念です。

坪単価は257万円。高層階でもこの単価、このご時世単価的に安いのは間違いないです。56~57㎡の「2LDK」がこの単価、つまり、約4,400万円だったら投資物件としてぜひとも欲しいものでしたが(価格と間取りの兼ね合いで利回りが高めに出るので)、前述のように「あくまで1LDKの使い勝手しかないゆえ」「1LDKとしては広すぎるゆえ」の単価設定という側面が強いものとなります。

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