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【過去最大のパークリュクス】パークリュクス白金高輪17階40平米5,728万円【坪単価472万円】
2016-05-12

パークリュクス白金高輪。

白金高輪駅徒歩5分、三田駅徒歩12分、泉岳寺駅徒歩13分、田町駅及び麻布十番駅徒歩14分の19階建総戸数160戸(事業協力者住戸8戸含む。その他店舗1区画)のレジデンスです。

総戸数160戸はもちろんパークリュクス史上最大、さらに言えば19階建という高さがある点も当物件の注目度が高い理由の1つでしょう。4月半ばにモデルルームがオープンしてから約1ヶ月で第1期分譲開始とは凄いですよね。

パークリュクスは基本的に20平米台のコンパクトタイプ中心のブランドですし、立地的にも恰好の投資対象と映るのでしょう。

大手デベでこういったコンパクト中心の物件が供給されるのはこのパークリュクスシリーズぐらいですし、名も無きデベにより分譲されるいわゆるワンルーム投資マンションを買うぐらいだったらこの物件の方が遥かに良いのは間違いありません。
お値段はほぼ変わらない、というか、立地やグレードなどを加味するとこちらの方がむしろ安く感じることもあるのでしょうね。

立地的には白金高輪駅が最寄りとはいえ、アドレスは三田ですし、桜田通り沿いでいわゆる白金高輪感が高いとは言えないポジションではありますが、駅徒歩5分圏内であれば投資としては文句ありませんし、桜田通りの向かい側は高い建物のないエリアなので開放感の高い眺望が望めるのも大きな特長の1つではないでしょうか。

公式ホームページ
IMG_6672[1]
お部屋は40平米の1LDK、南角住戸です。南西方向はクリーニング屋さんのある小さな第三者所有地に面していますが、むろん中層階以上であれば何ら影響はありませんし、この高層階になるとその先にある14階建のプラウドフラット白金高輪をも超えてくるので、前述の抜け感のある南東方向の眺望も含め開放感のあるパノラマビューが望めるでしょう。

間取り的には当物件のメインとなる20平米台の1Kタイプでなく、2タイプある1LDK(他に2LDKが1タイプ)のうちの1つとなります。総戸数160戸もあるのですからこのぐらいの数の1LDK及び2LDKがあるのは適切でしょう。当物件はメインバルコニーが南東もくしは北東に設計されたいわゆるL字配棟であり、角位置となる3タイプが1LDK及び2LDKとなっています。

当プランの最大の特長は玄関廊下が非常にコンパクトに纏めることが出来ている点でしょうか。玄関位置はもっと北側にあってもおかしくなかったですが、内廊下がしっかりと深い位置まで設計されていることでこのような玄関位置が実現出来ています。

言い方を変えれば、玄関廊下をあと2平米弱内廊下側に伸ばすことで42平米の1LDKとして売られるケースも容易に想像出来るということです。当プランは1LDKとしてはやや小ぶりですが玄関廊下がコンパクトで実質42平米ぐらいの使い勝手はあるでしょう。

そしてもう1つの大きな注目ポイントは開口部と梁でしょうか。
いわゆる腰高窓で高さのあるサッシではないものの南西方向(妻側)の開口部幅が大きめに確保されているのは評価出来ますし、浴室にも窓があるのも良いでしょう。

ただ、その一方で「梁」はかなり強烈です。そもそも当物件は19階建と「階建」を確保したせいか1階あたりの階高をあまり確保出来ておらず、各戸の最大天井高は2.4~2.45mという分譲マンションとしては最低水準になっているのですが、それ以上に残念に映るのは下がり天高ですよね。プランによっても異なりますが基本的にバルコニー側(掃き出し窓側)で1.9m台です。2m近いところはパークリュクスだし仕方ないかなぁ・・・とも思いますが、ほぼ1.9mで梁幅(下がっている部分)も大きいプランは結構な圧迫感があるのではないでしょうか。

このタイプは物件内では南東側の柱の食い込みが抑えられており、南東側掃き出し窓周辺の下がり部分が抑えられている方なのですが(下がり天高も2m)、妻側は1.9m未満の下がり天があり梁の存在感は少なくありません。

また、無駄な面積が少ない分、収納量は上々ですが、洋室の引き戸の理想はウォールドア、それは難しくともせめて扉3枚分は開放できるタイプにして欲しかったですね。マルチメディアコンセント位置などとの兼ね合いもあるのかとは思いますが、扉2枚分しか開けられないのは中途半端ですよね。

坪単価は472万円。高層階住戸ということでかなりいいお値段にはなりますが、これでも東京タワーの見える北東高層階に比べると単価が抑えられています。高層階で眺望が良いとは言え、上乗せできる賃料はたかが知れているので1LDKや2LDKの高層階は実需の方がメインとなるのではないかと思われます。

ちなみに、当物件の2プランの1LDKは低層階の坪単価が370~390万円に抑えられており、およそ坪単価400万円~の1Kに比べると単価安の設定になっています(1Kは床暖もないのに・・・)。
2LDKは1K同様に400万円~なのですが、なぜか1LDKだけ安いんですね。こういった広さの1LDKが3LDKや2LDK中心のマンションの中に「マンション内では小さめのプラン」として設定されるとグロスの嵩む2LDKや3LDKに比べ坪単価高の価格設定となることが少なくないのですが、当物件は1Kが中心であり、1LDKがむしろ「広い方」という位置付けになるためか単価的に割安感が強いですね。
この立地条件の1LDKは十分に賃貸需要もあるでしょうし、なぜこういった価格設定になったのか個人的には疑問ですね。まぁ、Fタイプの1LDKについては広告等に「1LDK3,900万円台~」と書きたかったがゆえなのだと思いますが・・・。

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