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【コンシェルジュサービス×スカイテラス】パークリュクス白金高輪2階26平米3,048万円【坪単価395万円】
2016-05-12

もう1件、パークリュクス白金高輪。

設計はアトリエシープ設計事務所、施工は五洋建設です。
19階建総戸数160戸ということで数字上はそこそこのスケール感がありはしますが、7割弱を20平米台の1Kタイプが占めていることからも分かるように、ファミリータイプ中心の物件であれば総戸数100戸に満たないスケールでしかありません。

そのため、19階建とはいえ免震構造などの特別な工法はむろん用いられることはなく、いわゆるタワマンのような豪華、かつ、特別感のある共用施設も少ないです。

ただ、いわゆる投資需要をメインターゲットとしたマンションと考えればこの物件のパフォーマンスには「光るもの」があると言えるでしょう。
この物件にはコンシェルジュサービスとスカイテラスがあります。

特に20平米台が存在する物件でコンシェルジュサービスが受けられるケースは少ないですし、周囲は高くとも14~15階建の建物となるエリアなので20階相当のスカイテラスからの眺めはかなり気持ち良いものとなるでしょう。

一方、エントランス周りは予想していた以上にシンプルなものでしたが、共用廊下は内廊下設計となっている点も評価出来ます。
前回の記事で書いたように構造面(柱や梁)はこのクラスの分譲マンションの「それ」ではなく、いわゆる賃貸レベルなのが残念ではあるのですが、賃貸目的での利用が多くなることを考えた場合には構造面はあまり重視する必要のない部分と言うことになってしまうのでしょうね・・・。

また、タワマンでは8割方導入されている各階ゴミ置場はやはりありません。19階建ですし1K中心の総戸数160戸の物件では流石に難しいでしょう。各階ゴミ置場があるとゴミを持ってエレベーターに乗る人がいなくなるので非常に快適なのですが、各階にゴミ置場があるとその分清掃に関わる人件費が増大しますしね。

当物件の管理費単価は491円/㎡であり、相変わらずパークリュクスは高いなぁ・・・という感じなのですが、内廊下に加えコンシェルジュサービスを導入していることを考えればこれでもマシな方と言えそうです。インターネット料金も含まれたものですしね。
さらに言えば、消費税10%想定のものですし、総戸数160戸というスケールメリットが幾分かは効いているものと思われます。
(参照:2013年の管理費ランキング

ちなみに、エレベーターは2基です。80戸あたりに1基はごくごく一般的な水準ですし、ほぼほぼ単身者住まいの物件となるでしょうから2基は悪くないというか、むしろ一般的なファミリーマンションより良いぐらいでしょう。

前回のパークリュクス白金高輪

公式ホームページ
IMG_6673[1]
お部屋は26平米の1K、北東向き中住戸です。道路の向かいは現状時間貸駐車場となっており、低層階でも圧迫感などはありません。将来的には建物が立つ可能性が高いでしょうが、道路幅はそれなりにありますし、特別心配する必要はなさそうです。

間取り的には1Kにしては奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が短めに済んでいるタイプと言えるでしょうか。当物件の南東向きの1Kタイプと比べてもらえれば分かると思いますが、奥行が浅い分廊下が少し短く出来ています。開口部は同じサッシ2枚分ですが、サッシ幅の異なるものが用いられているのでこちらの方が開口部幅も大きいですね。

また、1Kタイプの基本通り廊下とキッチンを一体化させた無駄の少ないプランでキッチンの背後にウォークインクローゼットを配置したことで洋室の形状を良く出来ていると思います。

トイレが洗面所内にあるのは好き嫌いが分かれる点だとは思いますが、この専有部形状からするとトイレを廊下沿いにするとキッチンからかなり近い位置になってしまうと思いますし、個人的にはホテルライクなこの形は嫌いじゃないですね。もう少し洗面所に余裕があれば洗面所内にトイレへの「ドア」を設け別空間とすることも出来たとも思いますが、この方が空間的な広がりがありますしね。

ちなみに、このE2プランは隣のE1プランとは異なり柱の食い込みによる面積消費があるので、E1プランに比べ価格が気持ち弱めの設定になっていますが、E1プランは東方向の視界がDプランによって妨げられる面があるので基本的には一長一短と言えるのではないでしょうか。

坪単価は395万円。前回の記事で書いたように1LDKに比べると単価はやはり高めの設定です。ただ、いわゆる名も無きデベのワンルーム投資マンションもここと同じかむしろ高いぐらいの価格設定で売られていることは珍しくないですし、貴重なブランド投資マンションとしての需要は少なくないのでしょう(高層階の東京タワーが足下付近まで望めるお部屋になると坪単価500万円を越えてくるのでいわゆる投資マンションとはかなり価格帯が異なってしまいますが)。

ただ、前述の通りパークリュクスは管理費が非常に高いので表面利回りはまずまずでも実利回りになるとかなり低くなってしまう点に注意が必要なのは言うまでもありません。
一般的なワンルーム投資マンションは利回りを良く見せるために当初の月額修繕積立金をかなり低め(50円/㎡程度)に設定しているケースが多いのですが、この物件は135円/㎡となっていることもあり、管理費と修繕積立金を合わせた月額合計は約626円/㎡にもなります。20平米台のプランで言うと一般的なワンルーム投資マンションと比べ月額にして7,000円程度の差が出ていると思うので結構馬鹿になりませんよね。賃料12~13万円に対しての7,000円ですんで。

設備仕様面は、1K中心の物件ですので総戸数160戸ありながらもディスポーザーはないですし、食洗機も2LDKタイプのみにしかついていません。また、水回り天板も天然石ではありませんし、浴室照明もダウンライトでない(ブラケットタイプ)など、いわゆる賃貸仕様となります。洋室にダウンライトが標準装備されているのはいわゆる賃貸需要を見越してのものであり、評価できる点です。一方、前回の記事でも書いたように1Kには床暖房がないのが残念ですね。

駐車場は全19台で身障者用1台を除き機械式です。コンパクト住戸中心で希望者が少ないと予想しているためかサブリース(外部貸出)を予定しているそうです。第三者に貸し出すということは管理組合が税金を納める必要が出てくると思うんですが、税務申告はどうするんかね。

【小松川境川親水公園隣接】レーベン新小岩イノヴィア3階80平米5,258万円【坪単価217万円】 | topページへ戻る | 【過去最大のパークリュクス】パークリュクス白金高輪17階40平米5,728万円【坪単価472万円】

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