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【非常に閑静な駅徒歩4分】ローレルコート新宿夏目坂1階86平米9,580万円【坪単価367万円】
2016-05-09

ローレルコート新宿夏目坂。

早稲田駅徒歩4分、若松河田駅徒歩9分の5階建総戸数36戸のレジデンスです。

直近の「夏目坂」と名の付くマンションは2014年のグローリオ新宿夏目坂があり、あちらは若松河田駅寄りで大久保通りにも近いポジションで住環境的に特別強調できる点はありませんでしたが(そもそも平均専有面積30平米台のコンパクト物件です)、こちらは早稲田駅寄りで標高は高いとは言えないものの通りからは奥まったポジションで非常に閑静な住環境を享受できるポジションです。

近隣のマンション供給実績はほとんどありませんし、住環境重視の山手線内側立地でお探しの方にとってはなかなか希少性を感じる物件となるでしょうね。

総戸数は36戸と数字上はスケール感を感じにくいですが、5階建なので仕方ないところですし、敷地面積で言うと1,300㎡超なのでそこそこスケールのある物件と言って良いでしょう。

南方向の土地が一段高い立地条件なので南向き住戸からの視界が上層階でも抜けてこないのが少々残念ではあるのですが、東西に長い敷地形状であり、南向き住戸比率の高いランドプランと出来ている点も評価できます。

公式ホームページ
IMG_6670[1]
お部屋は86平米の1LDK+S、南東角住戸です。当物件の敷地南側道路を見れば分かるように西へ行くほど低くなっているのですが(つまり、西傾斜)、敷地南西端にマンションエントランスが設けられており、要するに一番低い部分が1階となっているので、敷地東端に位置するこの1階住戸は南側道路のグラウンドレベルよりも一段低く「半地下」感のあるポジションとなります。
多少なりとも日照面での影響はありそうですが、南面道路との間には厚みのある植栽がありますし、距離が結構確保されているのでこの地なりの閑静な環境を存分に享受できることでしょう。

間取り的には86平米という広さがありながら3LDKでも4LDKでもなく1LDK+Sなのが意外ですね。10畳超の洋室は簡単に2分割できる位置・形状ですので、実質3LDK(2LDK+S)にも簡単にリフォーム可能なプランではあるのですが珍しい形であるのは確かです。

当物件は外観デザインから一目瞭然のように開口部を重視した設計でそれは1階住戸でも同じです。タワマン並と言っても過言ではないような幅のあるサッシがLDの両面に設計されています。ベッドルームにもL字型のコーナーサッシが採用されていますし、こういった落ち着いた立地条件の物件としてはなかなか珍しいコンセプトの物件ですよね。
どうせならサービスルームの開口部も大きくしてせめて「2LDK」にして欲しかったとも思ってしまいますが・・・。

角住戸らしい少々長めの廊下になってはいますが、廊下までの天然石貼りが標準仕様となっており多少の廊下の長さも仕方ないかなと思えます。

専有面積なりに収納も充実していますし、浴室が1620である点は評価してよいでしょう。

坪単価は367万円。半地下感のある1階住戸ということで物件内ではかなり弱めの設定になっています。上層階は450万円を超えてくる水準ですんでね。

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