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【かなり狭い坪単価レンジ】プラウドシティ大田六郷3階76平米5,528万円【坪単価241万円】
2016-05-11

プラウドシティ大田六郷。

いよいよ第1期が開始されました。第1期は結局100戸になるようです。
総戸数632戸の物件なので大人しいスタートと言えますし、GW期間中は「ROCK GOフェア(上手いけども(笑))」というかなり力を入れた集客キャンペーンを行っていたぐらいで苦戦しているのは間違いないですが、前回以前の記事で書いたように価格帯は大方の予想よりかなり目に優しいものとなりましたし、消費税10%増税の件など、先行き不透明な日本経済に光が見え始めるようであればこの物件自体の売れ行きも少しは好転していくのではないかと思います。

当物件の「超大規模ゆえ」、「立地だけでは売れないゆえ」の様々な取組みをこれまで数多く挙げてきているのですが、当物件にはまだ語り切れていない部分があります。

まず、東京都マンション環境性能表示です。
満点は★15個(3点満点×5項目)なのですが、当物件はフォレスト街区が★13個、プラザ街区が★14個と高得点を確保しています。

野村プラウドはプラウドタワー東雲キャナルコートで他デベも含め「初」となる満点(★15個)を確保した実績があり、その後、プラウドタワー大泉学園などでも満点評価を得ておりこの性能表示に力を入れる傾向にあります。

スケールがあるからこそ成せる技であるのは確かですが、太陽光発電や蓄電池、そして、あふれる緑がそろった環境にやさしいマンションです。
2街区合わせた空地率は単純計算で約67%にもなりますし、当物件のゆとりあるランドプランは数字にも表れていますね。
駐車場は2街区合わせて全290台、うち平置が235台が平置と出来ています。

前回までのプラウドシティ大田六郷

公式ホームページ
IMG_6680[1]
お部屋はC棟の76平米の3LDK、南向き中住戸です。3階では視界が抜ける感じではありませんが、道路を挟んだ南側は戸建住宅が中心ですので日照は申し分ありません。広い敷地があり街区南端には幅のある歩道空間も設けられますので、前建までの距離も十分に確保されています。

間取り的にはオーソドックス感の強い田の字プランとなります。A棟の中住戸は同じような田の字でも共用廊下側の柱の食い込みの少ない設計となっていることを前回の記事で述べましたが、こちらC棟の中住戸は食い込みが目立つものが多いですね。

A棟の中住戸は「60平米台の3LDK」のみ、こちらC棟の中住戸は「70平米台の3LDK」のみと明確に棲み分けを図っており、面積的にゆとりがある分、柱が食い込んでいてもいいよね・・・って感じなのでしょうか。まぁ、別の言い方をすれば専有面積が広い分奥行(玄関からバルコニーまでの距離)があり、柱間隔の関係上、柱が食い込みやすくなっているということになるわけですが。

当プランはC棟中住戸の中でも広めの専有面積が確保されているもので、収納が非常に充実しているという特長があります。
2WAYの超巨大なフィットインクローゼットも凄いですが、地味に洋室3のマルチクローゼットは効果的なのではないかと思います。ウォークインクローゼットのように人が入る部分が不要でありこのような壁一面の収納はかなり収納力があるものです。

洋室3の引き戸はこのマルチクローゼット脇にきれいに収納できるウォールドアタイプとなっており、2LDK的に使うこともできる点も評価出来ますね。

ちなみに、間取り図上は床下収納の表記がありますが、これは1階住戸のみなのでその他一般階にはありません。

坪単価は241万円。2階よりも100万円以上高い設定で当物件は低層階~中層階にかけての階差が比較的大きいですね。というか中層階で既に6,000万円近いこのエリアの大半の検討者層の上限に近い水準に達してしまっているので、上層階は価格を伸ばすことが出来ていないということになります。A棟は西向きですが専有面積を絞っている分、上層階からは多摩川方向が一望できる分、C棟との単価差はほとんどなく結果第1期で分譲されるA・C棟は240~260万円という狭いレンジ内に大多数の住戸が含まれる形となっています。

管理費は167円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付なのでリーズナブルな水準です。超大規模のスケールメリットが活きていると思いますし、当然太陽光発電の導入などによる光熱費削減の恩恵もあるでしょう。また、平置駐車場率の高さも管理組合の収支上好影響を与えるはずです。

【駅徒歩2分、意外にも半分が2LDK】フェルクルールプレスト町屋駅前56平米4,790万円【坪単価285万円】 | topページへ戻る | スムログ投稿しました!第1回目は名作マンション訪問!

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