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【プランや広さによる単価設定のバラツキに注目】ブランズ横浜6階79平米8,190万円【坪単価344万円】
2016-05-10

もう1件、ブランズ横浜。

設計は東急設計コンサルタントと西松建設の共同体、施行は西松建設、そしてデザイン監修はNAP建築設計事務所です。

NAP建築設計事務所は当ブログでは初登場となると思いますし、いわゆるこのブログで取り上げるような共同住宅の実績は少ないはずです。
代表の中村拓志氏は非常に実績の豊富な方のようですが、非常に個性的で芸術性の高いデザインのものが多く、ある意味凡庸性が必要となる大規模な共同住宅を手がけるというイメージが沸きません。

当物件は高島屋関連施設跡地ということで当物件の1~3階部分は高島屋が所有しますが、その1~3階部分に豊富な植栽と芸術作品以外の何物でもないと思えるデザイン性の高い階段が施されているあたりにNAP建築設計事務所らしさを感じることが出来ますね。共同住宅でこのレベルの特徴的なデザインが採用されることは非常に稀と言えるでしょう。

高島屋さんは、2009年に玉川高島屋の外壁を隈研吾氏を起用することで生まれ変わらせたぐらいでそのデザイン面への拘りというものが当物件にも表れているのではないでしょうか。
ちなみに、当物件の売主には高島屋グループの東神開発が名を連ねています。

その印象的な階段など2~3階部分の屋上庭園部分は一般開放どころか、マンション住民も入れない空間なのが残念ではあるのですが、近隣では一際目立つ存在となるのは間違いないでしょうね。

なお、4階にはブランズ横浜(共同住宅)のオーナー専用のオーナーズガーデンがあり、多少なりとも緑が楽しめるようにはなっていますし、南寄りに位置する西向き住戸は眼下にその高島屋所有の屋上庭園部分が望めるなかなか贅沢なポジションとなります。

前回までのブランズ横浜

公式ホームページ
IMG_6763[1]
お部屋は80平米弱の3LDK、西向き中住戸です。デベ的には南西向きのようですが、この角度はどちらかというと西向きかな。西側は前述の4階部分のオーナーズガーデンを望むことが出来ますが、その先には河合塾のビルとなるので、視界抜けはなく圧迫感も多少はあるでしょう。

間取り的には中住戸でも80平米近い専有面積が確保されており当物件への東急さんの自信のほどが伺えるというものです(当物件の3LDKは最低でも74平米超を確保しています)。

内廊下を採用しているため、洋室2室が行灯部屋となることのないようなスパンを確保する必要があり、内廊下設計の3LDKでは定番と言える8m超のスパンの住戸となります。

したがって、スパン自体は内廊下物件としてはごく普通の水準なのですが、スパンのわりに1つ1つの開口部が小さい点はちょっと残念ですね。
前回の記事でも述べたように当物件はバルコニー側の柱でさえもアウトフレーム化されていないわけで、柱の食い込みやパイプスペースの影響でスパンのわりに開口部幅を確保出来ていない印象です。下がり天(梁)の影響でサッシ高も確保出来ていないですし、価格水準からすると構造面のパフォーマンスにどうしても物足りなさを感じてしまいます。
17階建なので制振構造や免震構造などが採用されていないのは想定通りですし、仕方ない面もあるとは思うのですが、せめて間取りだけでも全体的にもう少し魅力あるものにして欲しかったなと。

T字型の玄関廊下は理想的なもので、玄関正面となる廊下部分にニッチがあるのも素敵なのですが、中住戸にしては廊下は短いとは言えないためか、LDが11畳と80平米近い3LDKのわりに少し小さめなのも気になる点です。
オープンキッチンであればLDK全体で広がりを感じることが出来たはずですが、このキッチン位置だと空間の広がりを感じにくいですからね。

居室畳数をそれほど重視していない分、収納はかなり充実しており評価できる点です。

坪単価は344万円。1階下の5階住戸はよりオーナーズガーデン(4階)に近く視界が良いということでこの住戸よりも高い価格設定となっているので、このプランではこの住戸が最も安いことになります。マンション全体でも単価的にほぼ最安値となりますね(80平米超の3LDKで330万円台のものがわずかにある)。

1LDKは、低層階でも40平米が坪単価390万円台~、50平米超が380万円台~、とグロスが嵩まないがゆえに強気な設定、一方、2LDKは3LDKと同じでこの単価水準からありますが、単価安のプランは専有面積が60平米台後半で「2LDKにしては」非常にグロスが嵩むものとなっていることを考えるとこの70平米台の3LDKが最も価格的におとなしく、かつ、バランス良く感じます。
プランや広さにより単価設定にかなりバラツキのある物件と言えますね。
グロスが嵩むと売るのに苦労することが少なくない中小デベ物件ではないわけで、同階の同じ向きの住戸間でここまで単価差を生じさせてしまうのはプランニングや1LDK~3LDKの住戸比率が上手くない(ニーズとあっていない)ことを端的に表してしまっている気がします・・・。

設備仕様面は、ディスポーザーに食洗機、水回りの天然石天板仕様、LDビルトインエアコン、タイル貼りの廊下(ペントハウスは天然石)など、単価的に違和感のないものとなっています。
前述のように、1LDKは2LDK・3LDKよりも単価が高いにも関わらず、ビルトインエアコンはなく、廊下もフローリング、さらに食洗機もついていないというブリリアタワーズ目黒のスタジオタイプに匹敵する「格差戦略」が行われているのが残念です。

管理費は340円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付、さらにコンシェルジュサービスと各階ゴミ置場もあることを考えると悪くない水準ですね。
当物件は前述のように1~3階が高島屋所有であり、1階のエントランス部分を除くと共同住宅部分は4~17階(及び駐車場のある地下1階)という特殊な構造となっているがゆえに通常のように1階部分にゴミ置場を作らなかったのだと思いますが、理由はどうあれこの規模この階建で各階ゴミ置場があるのは非常に素晴らしいですね。

ちなみに、4階部分にはオーナーズガーデンの他、ラウンジ、サロン、ライブラリー、ゲストルーム、そしてコンシェルジュデスクなどの共用施設が集まっており、通常の物件でいう1階部分的な機能を有しているのですが、1階のエレベーターからは直接自住戸階に行くことが出来ます。

駐車場は全80台で身障者用1台を含む7台が平置で残りは機械式となります。

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