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【日照+六義園ビュー】ブランズ文京本駒込六丁目77平米10,490万円【坪単価452万円】
2016-05-16

ブランズ文京本駒込六丁目。

千石駅徒歩3分、巣鴨駅徒歩9分、駒込駅徒歩10分の12階建総戸数33戸のレジデンスです。

昨年末にご紹介したクレヴィア文京本駒込のお隣、不忍通りに面した三方角地に誕生する物件となります。

立地の印象などはクレヴィア文京本駒込の記事をご参照いただければと思いますが、クレヴィアはこのエリアとしてはやや珍しく思えるコンパクトタイプ中心のプラン構成となっていましたが、こちらは基本通り?の70平米台の3LDKが中心となっています。

クレヴィアと見事に棲み分けした形ですし、そもそもブランズはこの六義園近隣のエリアでブランズ六義園ブランズ六義園アヴェニューという実績があり、売り方などを熟知しているでしょうから当然と言えば当然なのでしょうね。

ここはそれら2物件とは異なり道路の向かいの至近距離に六義園が望めるようなポジションではないですし、ブリリア大和郷のようなこのエリアのマンションとしては唯一無二とも言える一種低層の良好な住環境が享受できるわけでもありませんが、不忍通りの向かいには小石川中学校のあるポジションなので南面条件・日照条件が非常に良好ですのでファミリーに適した条件と言って良いでしょう。

駅に近く通り沿いの立地条件なのでクレヴィアのようなコンパクト中心のプラン構成もおかしいとは思いませんが、この物件の単価水準を見る限りやはりファミリータイプの方がいい単価で供給できる印象がありますね。コンパクトタイプにしてグロスを下げることが単価高に直結するエリアではないという印象です。

公式ホームページ
IMG_6776[1]
お部屋は77平米の3LDK、東角住戸です。東方向にはちょっと先に文京グリーンコートがありはしますが、圧迫感があるような距離ではないですし、北東方向にはわりかし近い距離に六義園も望めるという好ポジションです。

間取り的には、幅のあるコーナーサッシがなんとも印象的です。
12階建総戸数33戸というスケールしかありませんが、当物件はこの住戸のある東端の1~2階部分には2層吹抜でガラス面の多さが印象的なエントランスラウンジを設計していますし、その上部に続くこの角住戸プランもガラス面の目立つものとしているので、外観上もかなり透明感の高いものに仕上がるでしょう。

先日、ご紹介したばかりのブランズ横浜の記事で目立つ側にちょっと不思議と思えるぐらいFIXサッシを用いている点について言及しましたが、この物件においても東急さんのガラス面を重視する趣向が垣間見えるのではないでしょうか。

LDの開口部の半分以上は逆梁となるのでカウンター(梁)の存在感はやや強いですが、バルコニーに面した部分もあり、そちらには掃き出し窓が採用されているということでサッシ高が非常に高いですし、なかなか工夫ある好設計という印象です。

ただ、その一方でベッドルーム3室のいずれにも逆梁カウンターがあり、全体としてカウンターによる面積消費がちょっと大きすぎる感はありますね。こういった物件のケースでは妻側(北東面)は順梁とするのがオーソドックスな設計かと思いますが、このプランは両側共に逆梁となっており、カウンターの多さがちょっと気になるのも事実です。

また、一見角住戸にしては廊下はかなり短めですが、LDドアがベッドルーム2がリビングインになるぐらい玄関寄りにあり、LD畳数をかなりサバ読んでいるので注意が必要ですね。

坪単価は452万円。少々驚きました。お隣のクレヴィアは前述のようにコンパクトタイプのプランニングにしても上層階で坪単価400万円に満たない水準でしたので、2割弱は高い計算になります。こちらの物件は三方角地なのでクレヴィアよりも囲まれ感がなく、かつ、上層階住戸からは六義園ビューも望めるということが加味されていると思いますが、前出のブランズ六義園や六義園アヴェニュー、そして、ブリリア六義園やブリリア駒込六義園の北側住戸のように至近距離の眼下に六義園を見渡せるというわけではないですからね。

まぁ、六義園を望みつつも日照も得られるというのは確かに貴重ではあるんですけども。アルナス駒込六義園はデザイン面があれでしたが、山手線も至近でしたし、南面至近距離に六義園という類い希なポジションでしたね。

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