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【想定以上の3次元構造】ブリリアタワー上野池之端33階89平米14,900万円台(予定)【坪単価約556万円】
2016-05-17

ブリリアタワー上野池之端。

湯島駅徒歩4分、上野広小路駅及び上野御徒町駅徒歩8分、京成上野駅徒歩9分、そして上野駅徒歩10分の36階建総戸数361戸(非分譲住戸34戸含む)のレジデンスです。

販売が近づいて来ましたので、詳細を記述していこうと思います。
今さら言うまでもなく不忍池を真東に望む特等席に誕生する物件であり、その眺望と価格差(不忍池方向とそうでない方向)が最大の注目点ではあると思うのですが、個人的に「それ以前」、「それ以上」に注目すべき点は「価格なりのパフォーマンスか否か」だと思っています。

このようなマンション価格が高い時代に分譲されるわけでこれまでのタワー群よりもひと回り以上お高いお値段で供給されるからには「それなりのパフォーマンス」を求めたくなりますよね。

ちなみに、間取り面は前回の記事で書いているように2次元的には正直ちょっと・・・ではあるのですが、意外にも3次元的には想定以上でした。

前回のブリリアタワー上野池之端

公式ホームページ
IMG_6835[1]
お部屋は90平米弱の3LDK、南東角住戸です。南側は当物件の14~15階相当まで東天紅がかかってくるのですが、それ以上の階になると東に不忍池(+スカイツリー)、南に都心ビル群眺望(夜景が美しい)、そして、もちろん日照良好という非常に条件の良いポジションとなります。

このプランはその条件の良い23階以上に設けられたもので35~36階のプレミアム住戸を除くと当然のように最も広い専有面積が確保されています。

東面は北側隣戸の東面よりも少し凹んだ位置にあるため、北東方向の眺望が望みづらく、不忍池と上野恩賜公園のパノラマビューが北東角住戸などと比べると少し落ちる感じがありはするのですが、南面がバルコニーで東面がFIXサッシという組み合わせも評価出来ますし非常に贅沢なプランであるのは間違いないでしょう。

ブリリアタワー池袋(通称クヤクション)の南に面した角住戸は基本的に「南がFIXサッシ」で「東もしくは西にバルコニー」という設計だったので、真夏の直射が気になったのですが(南面がバルコニーだと太陽の高い真夏の南直射を上階のバルコニーが庇となり防いでくれます)、この物件は東に不忍池があることもありベストな設計と出来ていると思いますね。

玄関位置は凄く優れているわけではありませんが、全方位に住戸を設けているタワマンの角住戸にしては廊下が短い点も好感が持てます(玄関にかなり近い位置に洗面所への入口があるのはちょっと残念ですが)。

また、90平米近い3LDKのわりにLDが13.6畳というのはバランス的にちょっと違う気がするのですが、キッチンが広いのでLDKとしてであれば17.4畳とそこそこの広さを確保出来ていますし、洋室3室全てを6畳以上確保しているので仕方ない面もあるでしょうか。
個人的には洋室や収納を若干小さくしてでもこの専有面積ならLDは15畳欲しかったと思いますけれどもね。

そして、間取り面の最大の注目点はやはり柱・梁の構造面ですね。
柱に関してはモデルルームオープン前の前回の記事で述べた通りでこの価格帯の物件とは思えない食い込みっぷりがどうにもこうにも残念ではあるのですが(FIXサッシを多用した東面は仕方ないにしてもバルコニーが中心の南西北側も普通に食い込んでいるあたりがね・・・。パークタワーやシティタワーもFIXサッシが中心だったため柱の食い込みが結構目立ちましたが、バルコニー面は当然ここまでではないです)、梁が目立たない構造となっている点はかなり意外でした。

階高をしっかり確保した設計ゆえか最大天井高が2.6mという点も良いですが、下がり天高2.2m以上とタワマンらしいしっかりとした高さを確保出来ています(サッシ高も足下付近から梁のあるところまで目一杯確保されている)。

不忍池を望む眺望が最大の売りの物件ですので「そんなのは当然」と思われる方もいらっしゃるかも知れませんが、そんなことはありません。
「眺望」だけで売れるような物件はあえて構造面に力を入れないケースも往々にして在るのがマンションなのです。

最近だと木場公園を一望する類い希な立地条件だったプラウドタワー木場公園は、「最高の立地、最低の下がり天井高」と述べたように下がり天井高が1.95mしかないというカタストロフィーな構造にガッカリさせられた物件でした。
まぁ、以前から述べているように野村さんは3次元も含め間取り面をあまり重視しないデベロッパーではあるのですが・・・。

少し話がそれましたが、当物件はしっかりと魅せるべきところは魅せてきている印象で比較的柱の食い込みが少ないプランにおいては3次元構造の良さが相まって間取り面の総合力は及第点と言える水準に達していると思いますね。

ちなみに、このプランのLD東側の下がり天井高は2.26m、さらに言うとそれ以外の東向き住戸のFIXサッシ窓際の下がり天井高は2.32mと他方角に比べ一回り高く設計されています。扁平梁を用いているのでしょう。この開口部は一級品であり、この地に恥じない素晴らしいものです。

坪単価は予定価格で556万円。こちらよりも眺望的に若干勝っていると思われる北東角住戸よりも少し高い設定で当物件内ではプレミアム住戸を除くとナンバーワンの水準となります。
このエリアの検討者は都心3区などと比べると多少なりとも年齢層が高そうですし、検討にあたり日照面がより重視される側面もあると思うので納得の価格設定という印象です。
純粋に「いいお値段」だなぁ・・・とは思いますし、この単価水準でLDにさえビルトインエアコンがついていないのはどうなんだ・・・とも思いますが、今の市況からすると仕方ないんですかねぇ・・・。

既にご覧いただいているかもしれませんが、昨日、スムログの方に「名作マンション上野池之端編」を投稿しています。
ぜひ合わせてご覧下さいませ~。

スムログ【上野池之端界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.3】

【一級品のデザインとランドスケープ】ブリリアタワー上野池之端3階63平米6,200万円台(予定)【坪単価約326万円】 | topページへ戻る | 【総戸数33戸で2層吹抜のエントランスラウンジ】ブランズ文京本駒込六丁目69平米7,190万円【坪単価346万円】

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