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【ブリリアタワー上野池之端と棲み分け???】ブリリア上野ザ・レジデンス14階55平米6,470万円(予定)【坪単価約389万円】
2016-07-27

ブリリア上野ザ・レジデンス。

稲荷町駅徒歩3分、新御徒町駅徒歩4分、上野駅徒歩6分(東京メトロ。JR線は徒歩8分)の14階建総戸数39戸(うち非分譲住戸5戸)のレジデンスです。

稲荷町駅が最寄りで上野駅も徒歩10分圏内となる物件は、ザ・パークハウス上野ザ・パークハウス上野レジデンスなど比較的供給が盛んであり、そこまで珍しいポジションとは言えないのですが、便利なポジションであることは確かですね。

当物件は「ブリリア」というブランドでありながら30~50平米台のみで構成された総戸数39戸ということで投資需要なども多分に想定したと思われるコンセプトが採用され、ブリリアシリーズとしてはかなりの小規模物件ということになります。
ただ、それゆえに1フロア3戸全戸角住戸設計となっており、大きなマンションでは実現することの少ない30平米~50平米台の角住戸が見られるので角住戸好きの方には面白い物件と言えるでしょうか。

東建さんは今年度上半期最大の注目物件と言っても過言ではないブリリアタワー上野池之端を分譲中で、そのブリリアタワー上野池之端は低中層階の40平米台の1LDKは全て東天紅に抑えられている関係上、コンパクト住戸自体が少なく、かつ、最低価格で5,500万円超という価格構成なので、この物件と棲み分けを図ることを当初から予定していたのかもしれません。

スケール的に全く異なる物件ですし、山手線の内・外という違いもありますが、上野駅までの距離は近似していますし、多少なりともこちらに誘導できればいいなぁ・・・という感じなのではないでしょうか。
ブリリアタワー上野池之端の話題性と集客数は今年上半期ではNo.1なはずでかなりのものですからね。

公式ホームページ
IMG_7814[1]
お部屋は55平米の2LDK、南東角住戸です。敷地南側はほぼ第三者所有地の駐車場であり、将来的なリスクがないとは言えないものの、現状は前建までの距離が確保されており、特に上層階は日照だけでなく視界的にも悪くないですね。
当プランは10~13階が非分譲住戸となるのでこの最上階住戸は当物件内においては貴重な存在になると言えるでしょう。

間取り的には小規模物件ということもあり、柱の食い込みが気になるプランもありますが、このプランの食い込みはほぼほぼ柱1本分ですので悪くないでしょう。

55平米は2LDKとしては幾分小ぶりな方ではありますが、玄関廊下をコンパクトに纏めることが出来ているプランなのでLDKで14.3畳とかなり広めの畳数が確保出来ていますし、2WAYのキッチンなど工夫のあるプランとなっている点も評価して良いでしょう。

ただ、かなり残念なのはLDの南側のワイドな開口部のサッシ高が短いことですね。当物件の南面は、お隣の南西角住戸のプランをご覧いただけるとより分かりやすいのですが、あくまで妻側という位置付けということもあり、開口部はオマケ程度でしかないのです。
将来的に南面が塞がれてしまう可能性が高いことに配慮しているのかもしれませんが、2次元的に見ればこの南面開口部には嫌が上にも期待してしまうわけで余計に残念に思ってしまいますね。

坪単価は予定価格で389万円。中層階は坪単価330万円台、低層階は300万円前後という水準なので結構なプレミアムがのっかっている模様です。前述のようにこのタイプの上層階の多くが地権者に抑えられている影響も多少はあるのかなと。同階の他のタイプと比べ単価は大差なく1LDKなどと比べるとむしろ安めの設定ではあるのですが、2LDKで6,000万円を越える住戸が5戸も6戸もあった場合には販売は結構苦しくなるため全体的にもう少し抑えてくると思うんですよね。
ブリリアタワー上野池之端の60平米超も買えちゃう水準ですんで・・・。

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