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【文京区駅×駅徒歩1分】レジデンスノーブル文京根津5階67平米7,770万円【坪単価386万円】
2016-06-03

レジデンスノーブル文京根津。

根津駅徒歩1分、東大前駅徒歩11分、京成上野駅徒歩15分、上野駅徒歩16分の8階建総戸数21戸(他店舗1戸)のレジデンスです。

ご近所にイニシア文京根津が一昨年分譲された際には、文京区、駅徒歩2分、そして、大通りに面しない、三拍子そろったかなり稀な立地条件と述べました。
こちらは言問通り沿いなので静かな環境とは言い難いのですが、さらに駅に近い徒歩1分ですし、根津駅は駅近物件の供給が少ないエリアということで(そもそもマンション供給自体が多くはない)面白い物件ではあるでしょう。

売主はアイレジデンスと多田建設(施工も手がける)です。当ブログでご紹介したことのある物件で言うと、アイレジデンスは谷口ハウジングとのJVでジーエスグランド代々木上原などの供給実績があります。会社のホームページを見てもそれほど供給実績はなくこの「ノーブルレジデンス」というブランド名も初めてのようですね。

総戸数21戸という小規模物件のわりには外観やエントランスデザインに凝っている様子が伺えますし、敷地の二方が道路に面した開放感を活かし、角住戸×ワイドスパンばかりの設計と出来ているので間取り面の見所も少なくないです。
ゼネコンである多田建設が売主に名を連ねているだけのことはある感じでしょうか。

内廊下設計ですし、価格帯なりの高級感を強く意識しているものと思われます。

公式ホームページ
IMG_6783[1]
お部屋は67平米の3LDK、南角住戸です。この住戸から見た南側、つまり、不忍通り沿いには大通り沿いゆえに背の高い建物が立っているので、中層階でも視界抜けはありませんが、日照的にはまずまずではないでしょうか。この住戸のポジションは言問通りからも内に入ったものとなり、イニシア文京根津の南向き住戸とかなり近い条件となるでしょう。

間取り的には1つ1つの開口部幅は大きくはありませんが、ワイドスパンで三方に豊富な数の開口部を設けることが出来ている点が魅力的なプランです。

ただ、小規模物件ゆえか柱の食い込みがかなり強烈なのが気になります。
バルコニーは奥行が浅く、バルコニー側ですら柱が食い込んでいますし、LDの南東中央部にも中途半端な食い込みが見られますし(なぜにこんな位置に柱が必要になってしまうのだろう・・・)、全体的に居室形状にも難があります。

ゼネコンが売主に名を連ねていることを考えるともう少し配慮が欲しかったのは間違いないですね。価格帯が価格帯なわけですし。

67平米の3LDKということでただでさえ面積を絞った3LDKですし、柱の食い込みは基本的に専有面積にも畳数にもカウントされているので手狭感は拭えません。

畳数の数字上は3LDKとして違和感のないものとはなっていますが、LDKで約14畳の表記をしており、見た感じキッチンがかなり広めでLDの入口付近のデッドスペースも少なくないので純粋なLDはかなり小さいはずです。

収納はこの専有面積の3LDKにしてはわりとしっかり確保されている印象ですし、浴室に窓がある点も評価して良いでしょう。

坪単価は386万円。約2年前に分譲されたイニシア文京根津の平均坪単価が約360万円でしたので、このような単価もやむなしって感じではありますが、昨年末以降マンションの売れ行きが鈍ったままですし、ブランド感の薄い物件でのこの単価水準はわりとパンチ力がある印象です。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーがないのは仕方ないにしてもこの単価水準の物件で水回りの天然石天板仕様などがなく全体的に高級感に欠ける印象です。食洗機、トイレ手洗いカウンター、浴室のフラットラインLED照明など、それなりな部分もありはしますが。

管理費は189円/㎡。総戸数21戸というスケールの物件ですので内廊下仕様とは言え、当然冷暖房設備は入っていないのでしょうが、それにしてもリーズナブルな水準ですね。当物件は20平米台から70平米台という構成ですし、かなりスケールの小さい物件となるので200円/㎡未満というのは非常に割安感があります。



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