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スムログにモモレジのちょっと得するマンション選び第2回を投稿しました!
2016-05-19

本日、スムログの方に「モモレジのちょっと得するマンション選び」第2回を投稿しましたのでご覧いただけたら嬉しいです。

資産価値・投資を考慮したマンション購入に役立ちそうな「見方」を勝手気ままに語るシリーズでして、資産価値なんて気にしないという方にとっても「こういう見方もあるんだなぁ・・・」と感じていただける内容になっているかと思います。

モモレジのちょっと得するマンション選び(第2回)総戸数や階建など物件属性の違いにより発生する歪み

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庶民が実需でタワマンを買う場合

度々コメント失礼致します。いつも楽しみに記事を拝見しております。
私は基本ミーハーでして、たまたまマンション購入を実需で検討し始めた時にスカイズに出会って惚れてしまい、今思えば投資価値があったのでは、とも思える部屋を契約寸前でした。
しかし当時の私は、少しずつマンションを勉強していく中で、豊洲にしては共用施設が豊富で、さらに将来的に修繕費が嵩む可能性が高いタワマンの、維持費が恐ろしくなり、月島の駅にわりと近い中規模マンションを契約しました。
同じ階なら、タワマンが素敵ですが、実需となると維持費がちょっと怖いという私の発想は、いかがでしょうか。長文駄文で失礼致します。

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Re: 庶民が実需でタワマンを買う場合

いつもコメント有難うございます。
スカイズを検討されていたのですね。

さて、月島民様の発想ですが、「修繕費が嵩む可能性が高いタワマン」という点をどう捉えるかがポイントでしょうね。
確かにタワマンはまだまだ修繕の実績が少ないですし、高層では作業員の足場確保などの問題で中低層物件よりも修繕コストがかかると言われてはいますが、スケールがあるゆえコスト面のスケールメリットもありますし、その修繕費が嵩むという点は実際に現状買われた中規模物件と比較をされてのものということでしょうか。

分譲時に売主側が作成している修繕シミュレーションではタワマンは10年ごとの一時金などがないケースでは30年後に大概5倍超となることから高いと言われることも少なくないですが、私の経験上では中低層物件でも5倍ぐらいのシミュレーションがなされているケースって結構あります。
まぁ、「倍」で論じる以上は初めが80円/㎡と100円/㎡ではかなり話が変わってくるのでそれもまた難しい所ではあるのですが、私の印象だとシミュレーション上はタワマンでもノンタワマンでもそこまで1戸あたりの修繕コストに大きな差は生まれておらず、それよりも重要なのが「管理費会計の余剰金の多寡」にあるのではないかと思っています。

最近のタワマンは価格が上がり車を持って駐車場代も払う人が以前よりも減ってきているので駐車場附置率が下がり、かつ、駐車場を借りる人が減ってきているので難しいところではあるのですが、数年前までのタワマンでは駐車場空き待ちが出るほど駐車場需要が多いケースもあります。
そういったタワマンは管理費収入を補う以上の大きなボリュームを駐車場収入が生み出してくれるので、管理費会計の黒字が当初のデベの想定よりも大きく、その余剰金を修繕積立金会計に回すことが出来ているケースも少なくないのです。

マンション購入時に絶対に確認すべき書類の1つとして管理組合の収支予算があるのですが、ここでのポイントは予算上駐車場の稼働率を何%としているかですね。これが高すぎると管理組合の収支は予想よりも逼迫する(赤字になる)可能性が高く、逆に慎重な数字であれば管理費会計で余剰金が発生することも少なくないです。

さらに言うと、中には駐車場収入の一部を当初から修繕積立金会計に入れて修繕シュミレーションを行っているマンションもあるので要注意ですね。そういったマンションは空車が多くなるとダイレクトに修繕コストが足りなくなるので注意が必要です。
管理会社(デベグループ側)が勝手に決める業務委託料だって物件によってかなりの差がありますし、そもそも一口にタワマンと言っても内廊下か否か、プールがあるか、などといった様々なケースがありますし、駐車場附置率、駐車場希望率もエリアなどによって千差万別なので、「タワマン=修繕費リスクがある」というのはちょっと違うと思います。

長くなってしまいました・・・。
簡潔に言えず申し訳ないです。

また、実需であっても将来的なリセール(住み替え)などを想定しているケースではトータルのランニングコストの影響はたかが知れてしまうことも少なくないので、そういうケースでは余計に「タワマン」ゆえのリスクというのはあまり大きくないと考えています。

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