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【南東に浜町公園を望む稀有な立地】プレミスト日本橋浜町公園14階83平米13,290万円【坪単価528万円】
2016-05-25

プレミスト日本橋浜町公園。

浜町駅徒歩2分、東日本橋駅徒歩6分、馬喰横山駅徒歩7分、人形町駅徒歩8分、水天宮前駅徒歩10分、馬喰町駅徒歩11分の14階建総戸数78戸のレジデンスです。

浜町駅を最寄りとする物件の供給はけして珍しいものではありませんが、当物件は浜町2丁目の中でも金座通り、清洲橋通り、新大橋通りに囲まれた浜町2丁目の中でも駅に近く、かつ、住環境的にも上々のポジションとなります。

浜町駅から見てそれら3本の大通りの外側となるとここ数年だけでもマンション供給が山ほど存在しているのですが、内側となると本当に少ないんですね。

中でも浜町公園を南に望むことのできるエリアはほんの少ししかなく、浜町公園を南東に望む当物件の立地条件は非常に稀であることは間違いありません。
つい最近、この物件から隅田川を少し上った東日本橋駅徒歩4分となるポジションにザ・パークハウス東日本橋がリリースされ、全邸リバービューが心地よさそうな物件ですが、こちらは全邸ではないものの、やはり隅田川至近の立地条件で住戸によっては浜町公園×隅田川が望めるという贅沢なポジションです。

ザ・パークハウス東日本橋の立地とは異なり首都高が少し気になってしまうポジションではあるのですが、日照的に最も人気のある南東方向に水と緑というのはやはり貴重でしょうね。

公式ホームページ
IMG_6909[1]
お部屋は83平米の3LDK、東角住戸です。北東方向には品川不動産浜町ビル及びタワーパーキングがあるので中低層階は影響が少なくありませんが、上層階はビルの形状上、影響が少なくなるため、東方向の眺望も良好です。
前述のように首都高の影響は多少ありそうですが、隅田川に浜町公園、そして日照と当物件内でも非常に条件の良いポジションとなります。

間取り的には、中低層階と専有面積自体は変わらないのですが、上層階だけは前述のように隣接ビルなどの影響が少なくなるので、LD北東側の開口部が大きめに設計されたものとなります。

外観デザインの統一性なども考慮し、視界条件に関係なく上層階でも中低層階と同様の小さな開口部しか設計しないケースの方が世の中には多いのですが、この物件はしっかりと上層階の開口部を充実させている点は評価出来ますね。
まぁ、そもそも浜町公園を望む絶好のポジションの南東側の開口部幅に物足りなさがあるのでこの価格帯からするとそのぐらいはやってしかるべきというか、やって当然という見方の方が一般的かと思いますが。

南東側は柱がきれいにアウトフレーム化されているのは評価出来ますが、その貴重な浜町公園を望む南東スパンを3プランで分け合っているため、1戸あたりのスパンは限られ、各プランの奥行(玄関からバルコニーまでの距離)はかなり深くなってしまっているので、中程(ウォークインクローゼットや洗面室のところ)に柱が混入していますし、そもそも高額住戸としては間取り面に難しさのあるものとなっています。

また、南東側の柱は標準的なものよりも少し太い印象を受けますし、窓に近い位置にあるので、室内からの視野を狭めてしまうのが非常に残念でもありますね。

室内からの視界に迫力を出したいがためにLDにはバルコニーを設計せずにFIXサッシを採用しながらも頂点部の柱をアウトフレーム化しているのはとっても珍しい設計と言えますし、設計・施工に長谷工(設計は長谷工とティー設計工房のJV)を起用していることを考えると意外性と工夫のあるものという印象で好感が持てなくはないのですが、もう少し柱をどうにかして欲しかったというのが本音となります。
窓際の下がり天井もごくごく一般的な水準、サッシ高も至って普通ですし立地を活かしたもっと開放感の高い構造が見たかったな。

一方、83平米という昨今の物件にしては広めの3LDKとなっているので収納はかなり充実していますし、浴室も1620なのは良いですが、その分もあってかLDは13畳台と83平米の「3LDK」にしては小さめです。

坪単価は528万円。当物件内で最も条件が良いと言えるポジションだけにやはり500万円を越えてくるのですね。低層階は400万円未満もあるので単価差は大きめです。
低層階は前述のように北東面の条件が大きく異なりはしますが、南東面は上層階ほどとは言えないまでも浜町公園の恩恵を得られるのは同じですので、上層階が余計に強烈に感じます。
パークホームズ日本橋人形町ザ・レジデンスのペントハウスよりは1割近く安い水準にはなりますが、高さもちょっと違いますし、間取り面でのパフォーマンスの差を考えるとこの差は当然という印象ですね。

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