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【キッチン側から採光を】プレミスト日本橋浜町公園2階65平米6,790万円【坪単価346万円】
2016-05-25

もう1件、プレミスト日本橋浜町公園。

設計は長谷工×ティー設計工房、施工は長谷工です。
当然に二重床が採用されていますし、前回の記事で書いたように「限られた南東面」の設計に工夫が見られはしますが、採光面・眺望面で優れた設計とはお世辞にも言えないですし、平均坪単価を400万円を越える水準での長谷工起用というのはこの建築費高騰のご時世とはいえまだまだ見慣れないものであることは確かです。

400万円超での長谷工起用はシティハウス中目黒レジデンスとテラスが思い浮かびますが他ってありましたっけ???

デザイン監修にはプレミスト麹町、千代田神田佐久間町、新宿山吹に続きアーキサイトメビウスを起用したこともあり、瀟洒なエントランス周りは価格帯なりの高級感があり、やはり素敵だと思いますけれどもね。

南東面の各プランの開口部がいまいち確保出来ていないのは前回の記事に書いたとおりで1フロア3戸で分け合う状態になっているがゆえであり、そもそも南東面の間口が短めの敷地形状なので仕方ないとは思うのですが、下の間取りを見てもやはりもうひと工夫欲しかったというのが正直な所となります。

前回のプレミスト日本橋浜町公園

公式ホームページ
IMG_6908[1]
お部屋は65平米の3LDK、北西向き中住戸です。金座通りに面したポジション、つまり、浜町公園とは真逆を向いています。前述の通り敷地形状的に浜町公園向きのプランは1フロア3戸、つまり、全体の約半分を確保するだけで精一杯の敷地形状となるのでこちら向きのプランは基本的には価格で勝負ということになるでしょうね。

バルコニーに出て北東方向に顔を傾けると隅田川が望めるポジションになりますし、上層階になると金座通りの向かいの前建も越えてくるので、視界的にも良好とはなるのですが、当物件の最大の特長はやはり浜町公園を南東に望むポジションですからね。

間取り的には、奥行のある敷地形状で間口が短めではあるのですが価格帯ゆえか内廊下を採用しているため、中住戸にはいわゆる行灯部屋が存在してしまいます。

通常、こういった内廊下物件の中住戸には1室は行灯部屋が存在してしまうのが普通ですし、3室中1室ぐらいは行灯部屋があること自体は私は何とも思わない方なのですが、この物件は前述のように敷地間口が小さく、そもそも内廊下設計に足るだけのスパンが確保出来ていないので3LDKにすると洋室2室が行灯部屋になってしまうレベルなのです。

当プランは65平米とそれほど面積があるわけではないですし、そういった面から言えば3LDKでなく、2LDKで良かったような気もしますが、浜町公園向きという分かりやすいアピールポイントがない以上、3LDKで6,000万円台という価格面での勝負が不可欠だったということなのでしょう。
(実際、浜町公園向き(南東向き)の中住戸は73平米もありながら基本プランが2LDKとなっています)

ここでようやく本題なのですが、このプランはそういう理由でかなり強引に「3LDK」としているんですね。
洋室3はLD側(及び洋室1側)に引き戸を採用することが出来ているのでよくある行灯部屋同様に建築基準法上の居室とみなすことが出来ていますが、洋室2はどうでしょうか。

内廊下物件で廊下に面したこの位置であれば通常は当然にサービスルームなのですが、当物件はキッチン側に型板ガラスを設けることで採光面の基準をクリアし、居室としているわけです。
凄いですね・・・。

やはり収納は少なめですが、LDはギリギリながらも10畳確保出来ていますし、3LDKとして使うことも可能ではあると思うのですが、洋室3の引き戸をもう少し大きく開くようにするなどして違和感なく2LDK的に使えるようなものとなっていると良かったのではないでしょうか。

坪単価は346万円。南東側(浜町公園)と北西側(金座通り)では当然大きな単価差が設けられているのですが、プランによっては単価差が1割もなく、インパクトがあるとは言えません。
屋上テラスなどがあれば隅田川の花火大会などが望めるでしょうし、低層階の浜町公園ビューが望めない住戸の購入者にとってもメリットとなったでしょうが、そういったものはありませんしね。
このプランを「3LDK」であると納得できるのであれば前述のように3LDKにしてはグロス的にまずまずの水準と言えるのでしょうが・・・。

設備仕様面は、LDでさえビルトインエアコンでないのは残念ですが、ディスポーザーに食洗機、水回りの天然石天板、天然石仕様のある浴室、タイル貼りの廊下など、それなりのものにはなっています。坪単価400万円超の住戸にとっては物足りなさがありますが、逆に300万円台の住戸にとっては上々のものと言えます。

管理費は250円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー、そしてコンシェルジュサービスも備わっていることを考えると非常に安い水準と言えるでしょうね。やはり内廊下の冷暖房はなしかね???なしだったとしてもリーブナブルな水準ではあると思いますけれども。

駐車場は全22台で身障者用を含み平置2台で残りは機械式です。建物1階部分(屋根有り)から入庫するタイプなので雨風の影響を受けずに済みますね。

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