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【南角の非分譲多すぎ】プラウド府中ステーションアリーナ12階84平米13,500万円【坪単価531万円】
2016-05-24

プラウド府中ステーションアリーナ。

府中駅徒歩1分の15階建総戸数138戸(非分譲住戸27戸含む)のレジデンスです。

言わずと知れた住商一体の駅直結複合再開発プロジェクトとなるこちらの物件は7~15階がレジデンス部分となります。
新設ペデストリアンデッキの工事完了予定が当初よりも4ヶ月遅れてしまうようですが、それでも当物件の入居時期までには間に合うようですし、新設デッキがなくともとにかく便利、かつ、府中駅のランドマークとなりえる存在であることは間違いないでしょう。

府中の象徴とも言える敷地西側のケヤキ並木などの影響もあり景観規制の関係上、シティタワー国分寺プラウドタワー立川などのように駅直結ランドマークタワーと言えるような高さ・スケールが確保出来ていない点に物足りなさがあるのは事実ですが、これでも建物上部へ行くほど敷地境界から建物を後退させることで高さを出すことが出来ていますし、15階建とは言え、6階までは商業エリアとなりますのでレジデンス部分よりも階高があり、7~15階となるレジデンス部分は通常の物件で言う10階~18階程度に相当する高さがあることになります。

府中には30階建のライオンズタワー府中やライオンズステージ府中シティタワーなどタワマンが数本あるので高さでは及ばないものの立地的なものを加味するとランドマーク物件と言っても過言ではないかな。

先日のミオカステーロ府中緑町Ⅱパークアベニューの記事の中で書いたように野村さんは府中で非常に実績のあるデベロッパーであり、コープ野村時代から数えるとこの物件で30番目となるようですね。府中に強い野村さんだからこそ携わることが出来た物件と言えるでしょう。

公式ホームページ
IMG_6906[1]
お部屋は84平米の4LDK、南西角住戸です。南側は伊勢丹があるので多少気にはなるでしょうが、日照は抜群ですし、この階になると視界的な影響も少なくて済みそうです。西側には富士山なども望め、当物件内ではかなり開放感のある眺望が広がります。真夏の西日は少々気になりはしますが・・・。

間取り的には最上階には100平米超などのプレミアムプランがありますが、それ以外の一般フロアの中では最も専有面積が確保された(非分譲住戸除く)わりとゆとりあるものとなります。

ただ、大概の物件で他社よりも専有面積を広めに確保する傾向のある野村プラウドにしては案外抑えた印象があるのも事実です。
4LDKという意味では80平米そこそこの専有面積はむしろ狭い方ですし、見ての通りの坪単価で駅直結の話題性抜群の物件とは言え、多少はグロスを意識したであろうことは想像に難くありません。

角住戸にしては廊下はそれほど長いわけではないので、4LDKであってもLDは13畳超確保出来ていますし、1618の浴室などそれなりのゆとりを感じることは出来るのですが、収納はどちらかというと少ない印象ですし、南面の柱の食い込みが畳数にカウントされていることを考えると多少懸念があるのも事実です。

当物件は東西よりも南北に長いフロアプランが採用され、中住戸は東か西にメインバルコニーという設計なので、東と西が重視されているのだとは思いますが、当プランからも分かるように南面にしっかりとした奥行のあるバルコニーが採用されているわけですので、そこに柱をアウトフレーム化しないのは違和感ありありです。

柱が食い込んでいるがゆえに、南面窓際上部(室内部分)の梁幅(下がり天高2.05m)はかなりのもので、LDを三次元で見た場合の空間的な広がりは今一つであることは言うまでもありません。7階はレジデンスのエントランスフロアとなるため他階よりも階高が確保されており、下がり天高部分でも2.3m確保出来ているのが素晴らしいですが、やはり通常階は物足りなさがあるかな。いわゆるタワマンではないので特別悪い水準とは思いませんが、価格帯が価格帯なんで、もう少し頑張って欲しかったという思いはやはりあります。

坪単価は531万円。最上階の100平米超のプランは坪単価625万円という設定なのでそれに比べれば安いですが、非分譲住戸を除いた「分譲住戸」の南の角住戸(南東角及び南西角)ではこの12階のプランが最上階となっているがゆえに南の角住戸にはパフォーマンス以上のプレミアムが乗せられていると言っても過言ではない状況です。

当物件は前述のように南向き住戸率が低いフロアプランであり、その貴重な南の角住戸を事業協力者が確保してしまったため、分譲住戸が限られてしまいました。特に富士山などの眺望も望める西にも面した南西角はその傾向が顕著でちょっと行き過ぎ感のある単価設定となっています。常々書いている通りで新築分譲時は一定数の金に糸目をつけない地縁のある富裕層の方がこういった住戸をお求めになるので、少々高かろうがなんだろうが売るのは簡単なんですけれどもね・・・。

昨今は一定数の事業協力者がいる物件ばかりですし、「良いところ(都心部では賃貸事業を想定した低層階のコンパクト住戸、この物件のような郊外寄りではとにかく条件の良い角中など)」をほとんど抑えられてしまうケースが少なくないですね・・・。
デベ側は事業協力者に逆らうことはまず不可能ですので、ここであーだこーだ言っても仕方ないところではあるのですが、なんだかな~と思うこともしばしばですね・・・。
世知辛い世の中ですなぁ・・・。

南角にもっと複数の分譲住戸があれば単価設定はこんな水準になるわけないんでねぇ・・・。例えばこのプランの14階が分譲だったとして、これより500~1,000万円高くなるかと言うとそれはなかったはずなんです。12階が一番上だからこのような価格になるんですね・・・。

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