【各階ゴミ置場と地下平置駐車場】プラウド府中ステーションアリーナ8階68平米6,820万円【坪単価330万円】

もう1件、プラウド府中ステーションアリーナ。

設計はINA・清水建設設計共同企業体、施工は清水・京王・横沢建設共同企業体です。
レジデンス部分自体は大したスケールがあるわけではありませんが、6階以下は地階も含めかなりの数の商業店舗等が入りますし、前回の記事で書いたように建物上部へ行くほど敷地境界からセットバックさせた構造を採用していることもあるのか、設計・施工共に複数企業が携わっています。

外観は吹きつけ部分も一部あるようですし、価格帯ほどの高級感があるように見えない部分もありますが、住宅共用部デザイン監修にはプラウド美しが丘プラウドタワー二子玉川などの実績のあるプランテック総合計画事務所を起用することでそれなりのものにはなっています。

総戸数138戸の物件ですのでタワマンなどのような多彩な共用施設はありませんが、7階にはパーティールームなどとしても使用可能なコミュニティラウンジ、フロア中央部の吹抜を活かした開放的なアリーナパティオ(中庭)などが用意されています。

一方、外廊下なのは少々残念ではありますが、各階ゴミ置場があるのは素晴らしいですね。ブランズ横浜の記事で言及したように下部に商業エリアなどが存在している場合には、1階部分など住民が捨てやすいポジションにゴミ置場を設置するのが設計上困難なので各階に設けられているのだと思います。当物件の住民は大概2階のペデストリアンデッキを経由して出入りするわけですから、ゴミ収集車が横付けできる1階にゴミ置場を設けたら不便で仕方ないわけです。2階にゴミ置場を設置してどうせ1階まで作業員が運ぶぐらいなら各階に設計しちゃおうということになるわけですね。

長々と解説してしまいましたが、一言で言うと「便利!」ということです(笑)。
野村さんの物件は各階ゴミ置場と共用廊下が扉1枚しか隔てていないケースが結構あるのですが、当物件はしっかりと2枚隔てている点も良いですね。臭いが漏れることはないでしょう。

前回のプラウド府中ステーションアリーナ

公式ホームページ
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お部屋は70平米弱の3LDK、東向き中住戸です。東側はくるるの先に28階建のグランタワー府中ラアヴェニューや30階建のライオンズタワー府中があり視界的な影響はありますが、当物件のレジデンス部分は7階以上(一般的なマンションで言う10階以上の高さ)なので、くるるの影響も少なくて済みます。ってか、そもそもくるるとの間にはペデストリアンデッキなどがあり、かなり前建までの距離が確保されているので、圧迫感などはないでしょうね。

間取り的には当物件を象徴する特長のあるワイドスパンプランです。当物件は前述のように外廊下でフロア中央部が吹抜となった設計が採用されているので、外廊下側に開口部を設計することが可能(一般的なナロースパンの田の字が可能)で、内廊下物件のようにワイドスパンを意識する必要性は薄いのですが、高額物件であることを考慮したのかほぼ全てのプランで一般的な水準以上のスパンを確保しています。

居室配置などは外廊下物件なので田の字プランの延長上とはなりますが、ワイドスパンにしたことで奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が短くて済むため廊下をコンパクトにすることが出来ていますし、なかなか見所のあるプランですね。

専有面積に占める居室畳数割合は75.5%((12.6畳+3.7畳+6.0畳+5.0畳+4.5畳)×1.62㎡【※】÷68.24㎡)と予想通りかなり高い水準でいかに無駄が少ないかが分かると思います。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

先ほどの角住戸とは異なり、柱の食い込みも少ないですし、少なくとも70平米以上の使い勝手のあるプランと言えるでしょう。

LDの入口付近のダイニングを想定していると思われるスペースが少々狭い印象でこのスペースを上手く使えないと苦しくなりそうですが、逆に言えば、そこさえ上手く使うことが出来れば非常に効率的な無駄のないプランになるはずです。

ノンタワマンでは珍しくスケルトンインフィルが採用されているので、目立つ位置にパイプスペースがないというメリットもありますね。

洋室1側を共用廊下から少し凹ませた設計としたことで、玄関前にアルコーブ的な部分を設けることが出来ていますし(来客時にはベビーカーなどが置けるかな)、一般的な中住戸に比して魅力の多いプランと言えるでしょう。

坪単価は330万円。西向きは富士山などが望める開放感のある眺望が楽しめるためか東向きよりも幾分高い価格設定となっているため、この東向きの8階(レジデンスは7階以上だが、7階は階高があり、天井高が高いので8階よりも価格が高い)が当物件内では最も単価が抑えられたものとなっています。

タワマンのような分かりやすさには欠けますが、十分目立つ物件ではありますし、先ほどの南の角住戸との単価差があまりにも×2なので、こういったプランが安く感じますね。まぁ、それでも角住戸から先に売れていくわけですけれども・・・。

設備仕様面は、ディスポーザーに食洗機、水回りの天然石天板、トイレ手洗いカウンターなど坪単価300万円台の住戸にとっては違和感のないものとなっています。
階数にもよりますが、南の角住戸はプラウドの十八番とも言えるオーダーメイドが可能なのでさらにお金を掛ければ専有部グレードを上げることは可能ですが、そもそもが億を超える水準の住戸にはビルトインエアコンを採用するなど基本仕様をもっと上げてくれても良かったんじゃないかと思いますね。

管理費は314円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザーと各階ゴミ置場、また、コンシェルジュはいないものの、管理人さんと防災センターの警備員で24時間有人管理ですので、このぐらいの水準になるのは仕方ないかな。やや高い気はしますけども。

駐車場は全49台で通常であればこのような立地条件であれば機械式が大半となるのでしょうが、当物件は住商一体の再開発で敷地面積(地階)にゆとりがあるということもあり、うち地下平置が34台(残るは地下機械式)も確保出来ている点が素晴らしいですね。
タワマンのような敷地面積に比して総戸数が多いケースでは地下を含めてもその総戸数に見合うだけの平置駐車場を設計することはまず不可能で、ほぼ全てが機械式となってしまうのが通例なのです。

当物件はタワマンのような高さはないものの下部が商業施設であるため、階建以上の高さがありますし、単純なタワマンにないメリットがある珍しい特長をもった物件と言えるでしょう。価格帯のわりに少々地味な印象のある物件ではあるのですが、その一方で地味ながらも良いパフォーマンスを隠し持った物件とも言えるのではないでしょうか。

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