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【余裕綽々なスケジュール】プラウド日本橋人形町ディアージュ13階82平米14,600万円台(予定)【坪単価約586万円】
2016-05-29

プラウド日本橋人形町ディアージュ。

人形町駅徒歩1分、水天宮前駅徒歩6分、浜町駅徒歩7分、馬喰横山駅、東日本橋駅及び小伝馬町駅徒歩8分、馬喰町駅徒歩10分の14階建総戸数38戸(うち非分譲住戸3戸)のレジデンスです。

先行物件プラウド人形町の分譲時にも既に計画が発表されていた物件であり、駅徒歩2分のプラウド人形町のほぼ斜向かい、さらに駅に近い駅徒歩1分というポジションになります。

プラウド人形町の半分程度の敷地面積しかなく、総戸数も約半分というスケールでプラウドの中ではかなり小さめの物件となりますが、プラウド人形町同様に駅近、かつ、大通り(金座通り)から少し入った落ち着いたポジションというだけでも希少性は高いですし、こちらもあっさりと完売するのでしょうか。

プラウド人形町は、「昨年10月の第1期からの~今年9月竣工」ですが、こちらはおそらく「今年6月に第1期からの~来年9月竣工」でスケジュール的にも大分余裕があります。
プラウド人形町があっさりと完売したがゆえの早期リリースという印象がありますね。

プラウドタワー清澄白河(今年8月竣工)はプラウドタワー木場公園の販売が長引いたことでまだ第1期が行われていない状況なのでこちらとは対照的ですね。規模やスケールが異なるとは言え、このエリアは高くとも本当によく売れますよね。

公式ホームページ
IMG_6916[1]
お部屋は80平米超の3LDK、東角住戸です。東側、交差点斜向かいにはプラウド人形町でも視界や日照を邪魔していたネクサスサイト茅場兜ビルがあります。日照面への影響は少なくないですが、道路幅がそこそこある斜向かいなので距離はそれなりに離れていますし、南東方向は金座通りまでの間に高い建物がないので視界的にも悪くありません。

間取り的には最上階を除いた2~13階までは1フロア3戸でいずれの階も同じとなる3種類のプランで構成されています。
当プランは最上階のプレミアムプランを除いた3プラン中、最も広い専有面積を確保したタイプでグロス的にもかなり高額となります。
プラウド人形町は総戸数77戸で3LDK中心という設計ではありましたが、最上階も一般階と同じでプラン構成でプレミアムプランはなかったですし、最大でも74平米(しかも中住戸)という構成でしたので、ここはあえて異なる広さのプランを提案し需要を喚起した形と言えるでしょうか。

残りの主要2プランは71平米と54平米なのでプラウド人形町とも重なりますが、最上階の2戸はいずれも100平米超ですし、全体で見ても販売住戸35戸のうちおそらく22戸が億ションとなる模様です。ほんと凄いな・・・。

ただ、80平米超あるとは言っても、角住戸らしいあまり良くない玄関位置が影響し、廊下がかなり長くなってしまっているので、居室畳数を見れば明らかなようにけしてゆとりがあるとは言えません。

LDとキッチンに分けることなくLDKで一括表示しているので16畳という数字にこそなってはいますが、LDだけであれば12畳台でしょうし、LDの入口付近の実質的な廊下部分が結構目立つプランなので純粋なLDだけだと手狭に感じるかもしれませんね。

また、眺望を望むような立地条件ではないので開口部を重視していないのかもしれませんが、北東側・南東側共に開口部幅・高さ共に地味な設計ですし、価格帯を考えるとどうしても物足りなさを感じてしまいます。眺望云々ではなく採光という意味で開口部の大きさはとても大切ですんでね。

ただ、柱は南東側だけでも完全にアウトフレーム化されているのは大きいですし、LDの南東側にバルコニーにプラスしてサービススペースを設けているので、エアコンの室外機置場が確保しやすくなっているのは評価出来ます。ウォークインクローゼットに窓があるのも面白いです。

坪単価は予定価格で586万円。プラウド人形町とは階建が異なりますし(しかも上層階は事業協力者住戸が多かった)、条件面などに多少の違いもありますが、単価的にはほぼ同じ水準です。こちらは前述の通り最上階に100平米超のプレミアムプランがあり、そちらの単価は約670万円ということでしっかりと「プレミアム」が乗っかっているようですが、一般住戸は予想に違わず同水準の設定としてきましたね。

前述のようにこちらはプラウド人形町の半分程度の戸数しかないのでそういう意味での完売しやすさはあるのかもしれませんが、6割超が億ションということでグロス帯はかなりこちらの方が断然上となるので、少しは時間がかかるのかな???
まぁ、竣工までにはまだ1年以上あるのでそういう意味では余裕がありますし、野村さんならあっという間に完売させる可能性すらあります。

【こちらは内廊下とビルトインエアコン(一部住戸)】プラウド日本橋人形町ディアージュ2階54平米6,900万円台(予定)【坪単価約419万円】 | topページへ戻る | 【オーベル蘆花公園に匹敵するパフォーマンス】ルネ世田谷千歳台アユミエ2階64平米5,138万円【坪単価265万円】

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