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【1LDKが少ない・・・】ブリリアタワー上野池之端20階41平米5,588万円【坪単価448万円】
2016-06-03

ブリリアタワー上野池之端。

いよいよ第1期が開始されます。
第1期は187戸、事業協力者住戸を除いた分譲戸数は327戸なので6割弱の水準です。

言わずもがなな希少性の高い立地条件ですし、その話題性の高さからすると大人しいスタートで昨今の市況の悪さを端的に表している気もしますが、完売への目途をたてるにはまずまずの数字ではあるでしょう。

都心3区ではなくアドレスこそ地味ではありますが、このような派手な立地条件であれば1室手に入れたい投資家は山ほどいますので、1LDKをもっと多くしていたら第1期の分譲戸数はもっともっと伸びたのではないかと思われます。

当物件の1LDK(基本プラン)の分譲は15戸しかないんですね。
しかも20~34階の高層階のみで19階以下の1LDKは全て事業協力者である東天紅さんが抑えているという・・・。

こういうのってあらかじめ東天紅さんにどういう広さやどういった用途のお部屋が欲しいか聞いた上で設計すると思うんだけども・・・。
デベとしても1LDKの単価が伸びやすいのは分かっているだろうし、少々不可思議なプランニングなんですよね。

中層階(東向き)と高層階(西向き)にラウンジ、屋上にはスカイテラスとこの地ゆえの眺望が十分に楽しめる共用部が備わった物件ですし、1LDKの需要は少なくなかったはずなんです。

前回までのブリリアタワー上野池之端

公式ホームページ
IMG_6990[1]
お部屋は41平米の1LDK、北向き中住戸です。前述の唯一の1LDKプランであり、「東天紅様」のおかげで高層階にしか分譲住戸は存在していません。
真正面方向にはパークタワー上野池之端などがありますが、距離は結構離れていますし、北東方向には不忍池や上野公園などの抜け感のある眺望が楽しめるなかなか条件の良いプランなのですが、中途半端に条件が良いゆえに高単価になってしまっていると言えます。

あくまで投資的な目線に限定して述べるならば、ラウンジやスカイテラスなどの眺望が楽しめる充実した共用部があるのであれば住戸に眺望が必要なく、基本的には低層階が望ましいのですが、東天紅さんはそのあたりがよく分かっておられるようで(笑)。
低層階が分譲されていたらどのぐらいのお値段だったのでしょうねぇ・・・。

そして、肝心の間取りです。
前回までの記事で書いたように階高天井高を確保したことで3次元的には想定以上のパフォーマンスを実現出来ているのですが、柱位置がどうにもこうにも苦しい物件であり、当プランはLD側に大きく食い込んでいるのがなんとも残念ですね。

スパンがいまいちで隣戸側のペラボーが室内からの視界を邪魔するので北東方向の眺望が望みにくいと思われます。

また、当プランの特徴としては、キッチンから洗面所へ入る動線が挙げられるでしょうか。
玄関位置との関係上、こういった形になったのでしょうが、かなり珍しいタイプですね。

坪単価は448万円。1LDKは前述のように15戸しか分譲されませんので実需を中心にこの単価でも売るのはたやすいと思いますが、投資目線で見た場合、賃料は月額20万円を越えれば御の字かと思うので表面利回りは良くて約4.3%という水準でしかないです。

管理費は371円/㎡と、ディスポーザー、内廊下、各階ゴミ置場、コンシェルジュサービスが備わっているだけのことはある水準で実利回り的にも伸びない可能性が高いです。希少性は言わずもがななので出口には困らない物件ではあると思いますけれどもね。

ちなみに当物件は東天紅のケータリングサービス(及びデリバリーサービス)を受けることが可能です。
これだけの戸数があると結構儲かりそうですね・・・。
事業協力者って羨ましいなぁ・・・。

ちなみに、最近、私は建替案件において等価交換の際にどの部屋を選べばよいか?みたいな相談を受けることもあるのですが、初期の段階であれば間取りに関してもかなり融通が効くケースが多いですし、事業協力者っておいしいですよね。区分所有者レベルでも事業協力者と揉めたら全体にまで影響が及びかねないわけでデベは基本的に弱い立場ですからね・・・。

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