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【千代田区による千代田区民のためのタワー】アルファグランデ千桜タワー24階79平米9,200万円台(予定)【坪単価約385万円】
2016-06-07

アルファグランデ千桜タワー。

リクエストも数多くいただいておりましたが、遅くなってしまい申し訳ありません。
遅ればせながら注目のこの物件を取り上げます。

岩本町駅徒歩1分、秋葉原駅徒歩4分(日比谷線。JR線は徒歩5分)、神田駅徒歩5分など、徒歩13分圏内に13路線13駅が使えるポジションとなる25階建総戸数276戸(事業協力者住戸27戸、非分譲住戸65戸含む)のレジデンスです。

まず、立地についてですが、前回の記事で書いたように都心3区において、最寄駅徒歩1分×山手線徒歩5分圏内のタワー(20階建)はこれまで存在しておらずこの物件が唯一無二の存在になるので確かに希少性のあるポジションではあるでしょう。

この界隈は千代田区内では最も地味と言っても過言ではないエリアになりますし、ぐっとこない方もいらっしゃるかとは思いますが、小学校跡地ならではと言える「大通りに面していない都心タワマンとしてはかなり落ち着いた」立地条件であり、スーパーなどが入ることも予定された千代田区との一体複合開発とくれば「価格」に関係なく注目されてしかるべき物件ですよね。

「価格」については、既にウェブを中心に広く情報が出回っていると思うのでご存じの方も多いかとは思いますが、やはりというかなんというかシティタワー品川に次ぐ二匹目の泥鰌はいなかった・・・ということになりますし、約半数(分譲住戸184戸中86戸)を締める千代田区民優先分譲住戸はシティタワー品川同様に5年間の賃貸及び転売禁止特約がついているので投資家は算入しにくいです。

一般分譲住戸は特約はついていませんが、千代田区民優先分譲住戸が中低層階住戸の多くを占めており、一般分譲住戸は高層階中心となってしまうので、そういう意味でも「投資向きと言える価格帯の住戸」が少なくなっています。

中心価格帯は6,000万円台半ば?となるわけで「千代田区の中堅所得者でも手が届く価格帯」という開発事業者選定時の要件が満たされているのかどうかは甚だ疑問ではありますが、千代田区在住の「高所得」サラリーマン世帯であれば十分に手が届く水準ですし、「割安感は皆無だが、住戸の専有面積やグレード感を抑えたことで多少なりとも買いやすい水準となった価格」、そして「千代田区民優先分譲住戸の絶妙な割り振り」のおかげで投資家の大半を排除することが出来た可能性が高く、千代田区による千代田区民のため(千代田区民になりたい人のため)の分譲マンションという本来あるべき目的が達成されそうな気がします。

めでたしめでたし(笑)

前回のアルファグランデ千桜タワー

公式ホームページ
IMG_7027[1]
お部屋は80平米弱の3LDK、南西角住戸です。南側・西側共に10階を越えるあたりから視界が抜けてくるようになり、20階以上となるとタワマンらしい開放感の高いパノラマビューが望めることになります。

間取り的には、ほぼ専有部が正方形というタイプで廊下はタワマンの角住戸にしては短い方ではあるのですが、LDの入口付近に実質的な廊下部分がやや長めに混入していますし、この形の3LDKはオープンキッチンとは言え、キッチンが少し内側に入ってしまうため、キッチンからパノラマビューを望むことが出来ないのはちょっと残念な点でしょうか。

また、前回の記事でも指摘しているように当物件(というかスターツのタワマン)はタワマンとは思えない地味な開口部設計が採用されています。
当プランは角住戸であるにも関わらず最高でもサッシは2枚続きでしかありませんし、窓際の下がり天井高は約2m、当然下がり天付近までしかサッシを設置できませんので、サッシ高もそれに準じた高さでしかありません。

当物件は床スラブがボイドスラブでないのに約300mmも確保されているというタワマンに限らず非常に稀な3次元構造を持っており、かなり評価出来る点もあるのですが、タワマンであればやはり開放感や眺望は重視すべきと思いますし、そのあたりが重視出来ていない点は残念ではありますよね。

話す順番が逆になってしまった感じもありますが、二次元的な面で言えば、両面バルコニー設計ながらLDの角に柱が食い込んでいるのはいただけませんが、それ以外の柱は完全にアウトフレーム化されていますし、及第点はあげられると思います。

坪単価は385万円。日照と眺望のバランスの良い物件内で優れたポジションながら400万円を切った水準です。当ブログでは以前からいくつもの定借物件を取り上げているのでそちらもご参考いただければと思いますが、定借は「ざっくり言って所有権の8掛け」で見るべきと思っています。
※「定借の残存期間」や「月額地代の多寡」によっても大きな損得があるので、あくまでざっくり言うとなのですが。

仮に8掛けとすると所有権だと坪単価約480万円となるので今時期とはいえちょっと高いような気がしてしまいますね(人形町駅前と同水準なので相応と言えば相応な気もしますが・・・。)。
間取りやグレードが坪単価480万円のものであれば納得できる面もあるのですが、基本的には300万円台のものでしかありませんし(300万円台でももっと良い物はありますし)、月額地代は295円/㎡と高いので、そのような面を加味すると「もう一声」が欲しかったなと。

ってか、そもそも地主は千代田区なんで利益を度外視した地代設定(固定資産税を納税して足が出ない水準)とするのが普通だと思うのですが、これってちょっと高くないですか???この立地だとこんなもんかね???

スムログでもちらっとこの物件について語ってますのでぜひご覧下さいませ~。

モモレジの名作マンション訪問【2016.Vol9】


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