top  >  【新築】港/中央/千代田  >  【敷地にゆとりがあるゆえの地代295円/㎡か】アルファグランデ千桜タワー9階56平米5,100万円台(予定)【坪単価約300万円】

当サイト内検索    (累計2200棟4800室)


最新記事

月別アーカイブ

当サイト内検索    (累計2200棟4800室)

【敷地にゆとりがあるゆえの地代295円/㎡か】アルファグランデ千桜タワー9階56平米5,100万円台(予定)【坪単価約300万円】
2016-06-07

もう1件、アルファグランデ千桜タワー。

設計は山下設計及び大成建設、施工はスターツCAM及び大成建設です。

小規模物件でも免震をマストで採用するスターツの物件ということで当然ながら免震構造が採用されていますし、前回の記事でも書いたように床スラブ厚をボイドでないのに300mm確保するなどやや異色なパフォーマンスを持った物件となります。

ちなみに、この物件と共に誕生する敷地東側の区営住宅は18階建とタワーと呼ぶには少し背が低いのですがここと同じでしっかりと免震構造を採用しています。分譲と差別しない姿勢は素晴らしいと思いますが、免震の区営住宅ってぜいたくぅ~(笑)

2~4階は高齢者向け賃貸住宅、5~18階は区営住宅となり、1K、2DK、3DKが中心となります。「LDK」タイプがなくプラン的にはいわゆる昔ながらの区営住宅なので免震とのギャップを感じてしまいますが、一体開発ですので免震とするのが筋ではあるでしょうね。

また、ランドスケープにもなかなか見所のある物件です。
こちらアルファグランデの敷地だけだと3,400㎡超とそこまで大きくはないのですが、空地率は約59%で公開空地を確保した総合設計制度を用いているので、敷地周りの開放感の高い設計が印象的です。
さらに言うと、隣接する前述の区営住宅の敷地も合わせると約4,800㎡もの一体開発となりますし、三方を道路に囲まれたポジションゆえに周囲の建物との距離もかなり確保出来ており、予想していた以上のゆとりある設計がなされていると感じました。

特に区営住宅との間、当物件のメインエントランス前及び敷地西側には豊かな植栽が施されますし、25階建総戸数276戸という数字以上の広がりとランドマーク感というべきものを備えた物件になるのではないでしょうか。

前回までのアルファグランデ千桜タワー

公式ホームページ
IMG_7028[1]
お部屋は56平米の2LDK、東向き中住戸です。正面方向で区営住宅とお見合いになるポジションで当物件内では条件が良いとは言えない住戸となります。ただ、前述のように区営住宅との間には豊かな植栽が施された空地が設けられているため、それなりの距離が確保されていますし、区営住宅は南向きと北向きの開口部が中心となり西側に開口部がほとんど設計されていないので、視線が気になるということはありません。

間取り的には当物件で最も専有面積の狭いプランで内廊下タワマンにありがちなオーソドックスな2LDKとなっています。

オーソドックスと言うとあまり聞こえが良くないかも知れませんが、内廊下であればこのように洋室1室が行灯部屋となるのが普通ですし、当物件のプランにはバルコニー側の柱でさえも食い込んでいるものが少なくないのですが、このプランは「普通(オーソドックス)」にほぼアウトフレーム化されている点は良いですね。

浴室は1418欲しかった気はしますが、昨今の50平米台は1317の方が多いぐらいですし、驚くほどのことではないです。
収納もまずまずの水準という印象ですね。

坪単価は予定価格で約300万円。前回の記事で書いたように所有権の8掛けと考えると、所有権とした場合に375万円と計算出来ます。高額な月額地代の影響などはありますが、妥当な水準ではあるでしょうか。低層階(7階以下)はスターツが抑えてしまっているので、分譲住戸(8階以上)の中では下の階にはなりますが、一般的にそこまで低い階ではないのでこのぐらいの水準で違和感はありません。

ちなみに、当住戸は千代田区民優先分譲住戸となります。このプランで言うと9~19階が千代田区民優先分譲住戸(8階は事業協力者住戸)で20~24階が一般分譲住戸となります。他のプランも単価の高い南向きを除き例外なく中低層が千代田区民優先分譲住戸となっているので千代田区民以外の方は基本的にグロスの嵩むもの(単価の高いもの)を選ばざるを得ない形となっているわけです。

「千代田区民優先分譲住戸を一般住戸と比べ「割安」な価格設定」にするのではなく、単純に「安い価格設定となる階・向き(南向き以外や中低層階)に千代田区民優先分譲住戸を設ける」という形でややセコイ戦略?とも言えるでしょうか。

スターツさんは自分らが低層階(7階以下)を抑えなければ、もっと千代田区の中堅所得者が買えるお部屋が増えたと思いますし、所々に腑に落ちない点が見られる物件ではありますね。いわゆる財閥系などの大手デベと違ってタワマン実績が少ない点も影響してるかな。

「千代田区による千代田区民のためのタワー」であると同時に「スターツによるスターツのためのタワー」とも言える気がする・・・。

設備仕様面は、食洗機にディスポーザー、水回りのクオーツストーン天板、トイレ手洗いカウンターなどそれなりのものにはなっています。ただ、所有権に換算すると平均坪単価で優に400万円超えてくる物件であることを考えると物足りなさがあるのは間違いありません。

管理費は272円/㎡。内廊下、ディスポーザー、コンシェルジュサービス、各階ゴミ置場とコストのかかる設備仕様がそろっているにもかかわらずリーブナブルな水準ですね。この組み合わせのタワマンで300円/㎡未満となるケースは最近では凄く少ないです。

湾岸戦争と呼ばれた2000年代前半に港区港南などで林立されたタワマンはこの要素を備えていても200円/㎡程度(安いものは200円/㎡を切っている)だったわけで最近の管理費のバブル化は疑問の1つではあるのですが、近年の物件という括りで考えるとここはかなり安いです。
地代が295円/㎡と高いですし、それ以外にも42円/㎡の解体積立金がかかってくるのでランニングは嵩みますが、管理費安による後押しは多少なりともあるかもしれませんね。

駐車場は76台で敷地北東部のタワーパーキングとなります。
ちなみに、一昔前のタワマンは今よりも駐車場設置率(及び駐車場希望率)が高く、駐車場収入が管理費収入を補ってくれる面があったので管理費が割安だったという側面もありますね。

スムログでもちらっとこの物件について語ってますのでぜひご覧下さいませ~。

モモレジの名作マンション訪問【2016.Vol9】


【墨堤通り3本目のレーベンタワー】レーベン北千住フェリシスタワー75平米6,038万円【坪単価266万円】 | topページへ戻る | 【千代田区による千代田区民のためのタワー】アルファグランデ千桜タワー24階79平米9,200万円台(予定)【坪単価約385万円】

このページのtopに戻る

コメント:

このページのtopに戻る

名前
題名
メールアドレス
WEBサイト
 
コメント:
パスワード
  管理者にだけ表示を許可する

このページのtopに戻る

トラックバック:

このページのtopに戻る