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【この広さで平米100万未満は珍しい】サンウッド東日本橋フラッツ6階38平米3,694万円【坪単価326万円】
2016-06-22

もう1件、サンウッド東日本橋フラッツ。

設計・施工、そして、事業主までもが大和ハウス工業であるのに対して、売主がサンウッドという珍しい態様の物件です。サンウッドは「サンウッド~フラッツ」という平均専有面積40~50平米前後の物件供給を以前から行っており、当物件は久々のサンウッドフラッツシリーズとなりますね(サンウッドのつかない西日暮里フラッツは現在分譲中です)。

総戸数65戸とはいえ、40平米前後のみの物件なのでスケール感は乏しいのですが、前回の記事で書いたように南東面の抜け感が1つの売りになる物件であり、裏を返せばその南東面が通り沿いからはよく見えることになるため、特に南東面のバルコニー意匠に力が入っていますね。
三色の手摺+白のグリッドを施すことでかなり目立つものとなっています。

また、フロア中央部に共用廊下を無理なく配置できる敷地形状ということも影響して内廊下設計と出来ていますし、内廊下のデザインもシックで雰囲気のあるものとなっている点も良いでしょう。

下の間取り図をご覧いただければ分かるように各住戸の前の内廊下空間にはアルコーブ的な凹みが設計されておらず、コンパクトプラン中心の内廊下物件特有のプライバシー面への配慮に欠けた設計である点は残念ではありますが、スケールのある物件ではないですし、「予想に違わず」という感じですね。

前回のサンウッド東日本橋フラッツ

公式ホームページ
IMG_7188[1]
お部屋は38平米の1LDK、北角住戸です。北西側は、特徴のある南東側と異なり細い道路に面している日本橋界隈にありがちな条件で高さのある建物とのお見合い、そして、北東側は至近距離を隣接マンションで塞がれるポジションになります。

間取り的には玄関廊下はやはりコンパクトな設計ですが、30平米台の1LDKということでさすがにLDKは10畳以上確保出来ていません。奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が長いタイプでLDKがバルコニーに面していないタイプですし、前述のように北東面は至近距離で隣のマンションが壁になるポジションなので窓があるとはいえ、採光面がちょっと不安ですね。

ただ、ベッドルームの引き戸はLDK側に大きく開け放つことが出来るタイプなのは良く、柔軟性のある使い方が可能となる点は評価出来ます。

坪単価は326万円。「日本橋エリアの駅徒歩1分」かつ「30平米台」ということを考えれば控えめな単価設定と言えるのでしょうね。50平米以上のグロスが嵩むタイプであれば低層階などの条件の悪い住戸はこの程度の水準となるのは何ら珍しいことではありませんが、グロスの嵩まない30平米台となると平米100万円(おおよそ坪単価330万円)を切ってくる水準というのはこのご時世少ないです。
囲まれ感の強い条件なりではあるのでしょうが、南東面と北西面の条件差が大きいということもあり単価差を大きめにしたという面もあるのではないでしょうか。

利回りからすると平米100万円を切ってくれないとお話にならない水準ではあるのですが、現実は厳しいですからね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーがないのは当然ですが、食洗機もトイレ手洗いカウンターも水回りの天然石天板仕様もないのは残念ですね。こういった広さのプランは単身女性なども大きなターゲットだと思うのですが、そういう意味では他物件に比べ水回りに弱さを感じます。また、床暖房はついていますが、ガスではなく電気式ですね。

管理費は237円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下設計、かつ、スケールメリットもさしてあるわけではないことを考えるとリーブナブルな水準と言えるのではないでしょうか。この単価であれば当然内廊下には冷暖房機能はついていないとは思われますが、それを加味しても悪くない水準でしょう。

駐車場は機械式ですが6台あるとは意外でした。駅徒歩1分の40平米前後中心ですので、設置率約1割となる6台はむしろ多すぎるような気がしなくもないですが、どうでしょうか。

【地代に加え管理費386円/㎡は重い・・・】リビオ三鷹ステーションレジデンス3階53平米4,698万円【坪単価293万円】 | topページへ戻る | 【稀な南東面の開放感】サンウッド東日本橋フラッツ5階40平米4,378万円【坪単価万360円】

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