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【利便性の高さが相殺された価格】エクセレントシティ横浜磯子4階74平米4,378万円【坪単価194万円】
2016-06-11

エクセレントシティ横浜磯子。

磯子駅徒歩5分の7階建総戸数99戸のレジデンスです。

高速道路(及び湾岸道路)と線路に挟まれたかなり際どい立地条件ではありますが、磯子駅徒歩5分圏内の物件供給というのはけして多くはありませんし、ブリリアシティ横浜磯子(丘下のエレベーターまでが徒歩4分)のようにエレベーターを使わず平坦で徒歩5分というアクセスはこのエリアではかなり優秀です。

駅直結徒歩1分のトワイシア横濱磯子(三菱×野村)にはとても及びませんが、こちらは敷地面積約3,300㎡という結構大きなプロジェクトでスケール的には上回っていますし、なかなか興味深い物件です。

駅からのアクセスが東口から湾岸道路沿いとならざるを得ないのが残念ですし、用途地域が準工業どころか工業地域という点も厳しいところではありますが、ランドプランでどこまでカバーできるかが最大の注目点となるでしょうか。

公式ホームページ
IMG_7195[1]
お部屋は74平米の3LDK、南西角住戸です。西側は線路ですので騒音には事欠きませんが、南も西も視界的には抜けてきますし、日照はもちろん良好です。

間取り的には西側が線路であることからあえてLDを角位置(二面採光)にしなかった可能性が高く、廊下を短めにするためにもこの位置が適切かと思います。
それでも、角住戸らしい玄関位置なので、廊下はけして短くはありませんが、柱はほぼ完全にアウトフレーム化されていますし、有効面積は上々の水準と言えるでしょう。

収納配置も上手なので居室形状も素晴らしいですし、LD隣の洋室2の引き戸も完全に開け放つことのできるタイプで柔軟性も兼ね備えた優秀なプランです。

開け放つことでLDK+洋室2で20畳を越える広がりのある空間と出来ますし、そもそものLDの南面開口部がサッシ2枚分でなく3枚分確保出来ている点も素晴らしいと思いますね。

西側にはバルコニーはないですし、南面バルコニーはもう少し奥行があっても良かったような気もしますが、収納面も豊富ですし、全体的にバランスの良さを感じるものとなっている印象です。

そこまで大きくはないですが、門扉付のポーチがあるのも○ですね。

坪単価は194万円。このご時世にしては目に優しい価格帯と言えるでしょうか。
駅徒歩5分の利便性の高さが高速と線路に挟まれた立地で完全に相殺というかむしろマイナスにまで振れてしまっている印象です。
ブリリアシティ横浜磯子は当ブログを遡っていただけると分かると思いますが、途中で価格改定(値下げ)を行っていますし、そもそも、敷地西側の駅から距離のあるA~C棟あたりは当初からかなり単価を抑えた設定であったため、坪単価150万円未満もありましたが、販売している「時代」が違いますし、このご時世としてはまずまずの水準ではないでしょうか。
前出の駅徒歩1分のトワイシア横濱磯子は2008年のプチバブル期分譲ゆえに平均坪単価約240万円、駅徒歩3分に2011年に分譲されたパークホームズ横濱磯子ですら平均坪単価200万円弱でしたので。

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