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【地代に加え管理費386円/㎡は重い・・・】リビオ三鷹ステーションレジデンス3階53平米4,698万円【坪単価293万円】
2016-06-23

リビオ三鷹ステーションレジデンス。

三鷹駅徒歩3分の12階建総戸数24戸(非分譲住戸6戸含む。他店舗1戸)のレジデンスです。
同じく新日鉄さんが分譲したリビオ三鷹の他、ローレルコート三鷹イニシア三鷹下連雀同様にお寺の土地が多い三鷹駅周辺にありがちな普通借地権物件となります。

更新料や転売時の承諾料などの多寡も検討要素の1つではありますが、借地権物件の最大のポイントは地代の他、管理費なども含めたランニングコストをどの程度抑えることが出来るかではないでしょうか。

当物件の地代は100円/㎡で、リビオ三鷹の78円/㎡にこそ及びませんが、ローレルコート三鷹の105円/㎡、イニシア三鷹下連雀の101円/㎡などより安くまずまずの水準と言えるのですが、かなりの小規模物件ということもあり管理費が386円/㎡と超高額なのが痛いですね。
こちらよりも各戸の専有面積は大きいものの同じ総戸数24戸だったリビオ三鷹が279円/㎡だったことを考えるとかなり大きなインパクトがあります。
修繕積立金も120円/㎡と当初からわりと高めの設定ですし(これ自体は悪いことではありません)、月々のランニングコストの嵩み具合が半端ではないですね・・・。

設計はスペーステック、施工はアイサワ工業です。
禅林寺通りから10m弱もセットバックした位置にエントランスを設けており、エントランス前にかなりゆとりある空間が確保されているのは好材料ですね。
住戸はその禅林寺通り向きの全戸西向きの設計なので前建までの距離も十分に確保されているということになります。

公式ホームページ
IMG_7197[1]
お部屋は53平米の2LDK、南西角住戸です。南側にはこの物件ほどは高くはないもののマンションが建っているので中層階以下は視界及び日照面での影響があります。西側は前述のように前建までの距離はかなり確保されていますが、禅林寺通りの向かいにはこの物件と同じような高さのあるマンションがあるので、視界抜けはありません。

間取り的にはやや小ぶりな2LDKとなります。当物件は1フロア2戸でもう1つの北西角住戸はこのプランの反転タイプとなり、分譲住戸全てが53平米の2LDKとなります。
壁芯の53平米は、住宅ローン控除の要件となる登記面積(内法面積)50平米以上を満たすか満たさないかギリギリの水準ではありますが、流石に全戸をこの専有面積としているからには満たすのでしょう。

登記面積が確定するのは建築後にはなりますが、満たすか満たさないかで販売しやすさが全く異なりますから多少は余裕を持ったものとしているでしょうし、そんなお粗末なことはしないと思います。
共用廊下側は柱の食い込みが見られますが、それほど大きなものではないでしょうし、3㎡のバッファがあれば問題ない可能性が高いですかね。

間取り的には前述のように小ぶりな2LDKなのでLDだけでは10畳超を確保出来ず、LDKで一括12.2畳と少々セコイ表記がなされています。
この専有面積であればこのような広さになることは仕方ないことですし、LD隣の洋室2の引き戸にはウォールドアが採用されており、連窓サッシによる開放感の高さも評価出来るのですが、LDの入口付近のデッドスペースが少々大きいのでLDだけだと結構手狭感が出てしまう可能性が高い点は注意すべきでしょうね。

収納は洋室1に壁一面の収納があり、ウォークインクローゼットのように人が出入りする部分(デッドスペース)がないため、大きさのわりには収納力があるとは思いますが、やはり面積的には少なめにはなってしまっています。

洋室1側まで共用廊下が伸びているのはやや珍しい設計と言えます。角住戸なのでここまで共用廊下がある必要性は薄く、サービスバルコニー(室外機置場)などとして別離されているケースの方が一般的です。

坪単価は293万円。駅徒歩3分はホームページにあるように借地権を考慮してもかなり珍しいポジションですし、上層階は坪単価340万円を超えてくる水準なので低層階なりの単価にはなっているとは思いますが、前述の通りランニングがかなり高額なのが残念です。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーがないのは仕方ないにしても水回りの天然石天板仕様どころかトイレ手洗いカウンターや食洗機さえもないのはいかがなものか。近い価格帯だったリビオ三鷹は天板は天然石だったし、トイレ手洗いカウンターも食洗機もついていたのですが・・・。3LDKと2LDKの違いこそあれど、コスト削減以外の何物でもなくちょっと残念ですね。

駐車場はありません。エントランス前にあるのは1階店舗用ということみたいです。

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