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【イーストにはなかった4LDK(PH除く)】パークシティ武蔵小杉ザ・ガーデンタワーズウエスト42階92平米10,390万円(予定)【坪単価374万円】
2016-06-20

パークシティ武蔵小杉ザ・ガーデンタワーズウエスト。

まだ第1期までには少し時間がありますが、リクエストもいただいておりますので取り上げましょう!

武蔵小杉駅徒歩5~6分(路線により異なる。横須賀線等のホームまではさらにかかる)の53階建総戸数613戸のタワーレジデンスです。イーストよりも1分遠くなりますね。

このウエストも含めたザ・ガーデン自体を昨年のマンションオブザイヤーとしているとおり非常に素晴らしいパフォーマンスを持ったマンションなのですが、それゆえに余計に気になるのは「イーストと比べて価格がどう変わったか?」ですよね。

マンションオブザイヤー「パークシティ武蔵小杉ザ・ガーデン」

イーストの価格設定はブログにも書いたように、向きや階数によって結構な価格差(単価差)を設けていたので、特に北向き低層階のお買い得感が強かったのですが、結論から言うと見事に是正されてますね・・・。

三井さんは武蔵小杉でさらにタワーの計画があるとはいえ、イーストを早期完売させたことで余裕も出てきたでしょうし、イーストの時の顧客の反応及び売れ行きを見て値付けすればいいだけの話ですので、このウエストにおいてはお買い得住戸、いや、ミスプライスを見つけるのは至難の業でしょうね・・・。
やっぱりデベが手探りの中値付けをしなければならない1棟目の第1期がお得なお部屋には巡り会いやすいでしょう。

前回までのパークシティ武蔵小杉ザ・ガーデン

公式ホームページ
IMG_7388[1]
お部屋は90平米超の4LDK、南西角住戸です。プラウドタワー武蔵小杉が分譲時に西側の眺望的な抜け感を強調していたのと同じで、駅前タワー群の西端に位置する物件ということでこの南西角からのパノラマビューはかなり開放感が高いでしょう。真夏の西日はやはり気にはなりますけれどもね。

間取り的には最上階ペントハウス住戸を除くと最も広い専有面積が確保されています。やはりウエストはこの南西角の抜け感にプレミアムを出す販売戦略なのでしょう。
さらに言うとこのプランは、最上階ペントハウスを除くと「ザ・ガーデン」唯一の4LDKプランとなります。イーストにはペントハウス以外に4LDKは存在していませんでした。

ちなみに、2棟目において間取り面で違いを出すっていうのはザ・パークハウス晴海タワーズと同じですね。クロノの一般階には4LDKはありませんでしたが、ティアロには4LDKが設計されていました。
いくら話題性のあるタワーとはいえ、大規模ツインタワーになると、後半の集客に苦労することが少なくないので、少しでも幅広いプランを提案するなどして需要を生み出す必要があるということに他なりません。

まぁ、ティアロの場合は低層階北向きやクロノとお見合いとなる南西角に4LDKを配置していたように坪単価を抑えられる位置(単価が安い分、専有面積が広くともグロスがそれほど嵩まない)だったので、この物件の高層階南西角という目玉となる位置に設定しているのとはまた話が違うとも言えますが、このスケールの物件において間取りのバリエーションを増やすというのは基本でしょうね。
総戸数800戸ありながら最大でも70平米台そこそこのシティタワー武蔵小杉に代表される心臓に黒い毛が生えている(笑)と思われるスミフさんは例外ですが・・・。

さて、このプランに話を戻します。
そんなこんなで90平米超というゆとりある専有面積が確保されたこのプランなのですが、角住戸にしてはかなり廊下が短めに出来ている点が素晴らしいですね。

玄関位置の良さもその理由の1つではあるのですが、最大の理由は、南西頂点部が直角となっていないからですね。
つまり、一般的な四角の専有部形状のプランであった場合には南西角にLDを持ってくる必要があるわけで、「玄関からの距離」がこのプランの場合の距離に比べかなり離れてしまうのです。
玄関とLDは必ず廊下によって繋がっていなければならないわけで、「玄関に対してLDがどの位置になるか」というのが間取りの効率性を計る上で非常に重要なんですね。

このプランのような形状及びLD位置だとLDの角住戸感が少々薄い感じがしますし、イーストの記事で強調したようにこの物件の逆梁カウンター高は結構高さがあるので、開放感という意味で少々物足りなさがあるのも事実ですが、効率という観点からは大きな意味があると言えるでしょう。

ベッドルーム1の形状はちょっとあれですけどね(建築基準法上の居室要件を満たすために、LD側にえぐるような開口部が必要だったのでしょう・・・)。

90平米超であるわりには居室畳数はそこまで確保されている印象はありませんが、洗面所はダブルボウル、浴室は1620、そして、玄関前に2つのトランクルームとは珍しいですし(トランクルームは専有面積に含まれています)、柱の食い込みがほとんどない点も評価出来ます。

坪単価は予定価格で374万円。イーストの同階の南東角(眺望的にはこちらほどの抜け感はありませんが、日照的には南東角のが人気)は坪単価369万円(正式価格)だったので、少し上がっていますが、誤差の範囲内でほぼ同じ水準と言って良いでしょう。

南向き住戸はイーストに比べかなり価格が下がっていますが(次の記事で詳しく書きます)、この南西角は前述のようにデベ的に「プレミアムなポジション」「プレミアムなプラン(4LDK)」という位置付けなので単価的にも強気なのでしょうね。

スムログ名作マンション訪問、武蔵小杉界隈編を投稿しております!
建設中のイーストにも立ち寄ったのですが、その迫力に圧倒されました。角住戸周りの重厚感も必見。

⇒ 【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問


【やっぱり北を上げて南を下げたのね】パークシティ武蔵小杉ザ・ガーデンタワーズウエスト9階70平米6,160万円(予定)【坪単価292万円】 | topページへ戻る | 【途中から乾式壁に】ザ・パークハウス桜新町翠邸78平米8,648万円【坪単価365万円】

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