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【中小デベでは珍しい借地権物件】アドバンスクレール田端新町64平米4,850万円【坪単価250万円】
2016-07-05

アドバンスクレール田端新町。

新三河島駅徒歩5分、西日暮里駅徒歩9分(千代田線。JR線は徒歩11分)、田端駅徒歩11分の14階建総戸数26戸のレジデンスです。
1フロア2戸の小規模物件ですが、50~60平米台の2プランとそこそこの広さを確保していますね。

事業主サンユー建設、売主ファーストリアはブランド感に欠け、かつ、敷地が普通借地権ということで利便性の高い立地条件のわりには価格は抑えめの物件となっています。
中小デベは借地権物件を扱うことはかなり珍しくレアなケースと言えます。

ちなみに、ファーストリアは一建設のプレシスシリーズの販売代理でよく耳にする会社で「売主」となっているのは珍しいです。

立地的には山手線までは惜しくも徒歩10分とはならないものの、十分に徒歩圏内ですし、今後の再開発期待もある西日暮里駅周辺までほど近いポジションという特徴もあります。

設計は設計室京、施工は今井産業です。設計室京はレーベン北千住フェリシスタワーで最近登場したばかりですね。

公式ホームページ
IMG_7207[1]
お部屋は64平米の3LDK、南西・南東・北西の三方角住戸です。上層階住戸で北西側は明治通り沿いに同じような高さのある建物が立っていますが、南西及び南東方向は高い建物がなく、日照眺望良好なポジションです。

間取り的には贅沢な南西スパンが印象的なプランですね。三方角住戸であることからも分かるように明治通りに背を向けた条件の良い南西面をこのプラン1つが占領しています。奥行(玄関からバルコニーまでの距離)のあるナロースパンプランであれば南西面を2つの住戸に分けることも可能だったのではないかと思いますが、もう1プランを明治通り沿いに向けたことでこのプランの贅沢感が増しています。

廊下の長さの問題なのかリビングが南西に面していない点が結構疑問なのですが(LDは洋室1及び2の位置の二面採光が適切だったのでは???)、洋室3の引き戸を開け放てば広々LDの2LDK的にも使えそうですし、64平米の3LDKなりに工夫あるプランとなっています。

こういった小規模物件は1フロアの面積が小さく柱の食い込みが顕著なことも少なくないですが、このプランは許容範囲内にはなっていると思いますし、バルコニーに結構奥行がある点も評価出来ます。

専有面積のわりに収納をわりと充実させていることもありLDだけだと7畳程度しかないのはちょっと残念かな。60平米台中盤でもLDだけで10畳程度確保しているプランは珍しくないですからね。

坪単価は250万円。上層階なのでそれなりですが、下層階は213万円~で中小デベなりに多少なりとも価格で勝負している印象があります。
地代は71円/㎡と安めですし、更新料も不要な借地権なので所有権との差は大きくはないですね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーがないのは当然としても食洗機どころか床暖房もないのは残念ですね。価格で勝負するために設備を最低限に抑えた感じでしょうか。

管理費は232円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしにしては高い水準ですが、総戸数26戸ですのでこのぐらいの水準になるのは仕方ないでしょう。地代がかかってくるのでもう少し安いと嬉しいですが、借地権物件にしては比較的ランニングが抑えられている方かとは思います。

駐車場は1台のみで平置です。

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