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【39,500㎡!中野区最大の街作り】グランドメゾン江古田の杜15階77平米7,490万円【坪単価323万円】
2016-06-17

グランドメゾン江古田の杜。

新江古田駅徒歩10分、江古田駅徒歩17分の15階建(建築基準法上は地上14階地下1階建)総戸数531戸のビッグコミュニティです。物件概要には記載されていませんが、沼袋駅までも徒歩15分ぐらいでしょうか。

当物件は江古田の森公園の南側、国家公務員宿舎のあった約39,500㎡もの敷地で行われるプロジェクトの一角を担うもので、当プロジェクトは当物件が誕生するA街区、総合東京病院の新棟が建設されるB街区、賃貸マンション、医療従事者向け住宅、学生寮、高齢者向け住宅、老人ホームなどが建設されるC街区に分かれています。

このA街区はかなり南北に長い敷地形状になっていて、こういったわりと駅距離のあるビッグプロジェクトのわりに南向き住戸率が低いことが気になってしまうのですが、おそらくこのA街区が最も駅に近いポジションであることが影響しているのではないでしょうか。

当然A街区の敷地北東端で徒歩10分という形なので、最も奥に位置しているC棟などは普通の物件で言う駅徒歩11分超となってしまうのですが、敷地が一体である以上はどの棟でも駅徒歩10分内を謳えるというのは大きいわけです。

タワマンでもない15階建で総戸数531戸というスケールを有していることからもこの開発がどれだけ大きいかが分かると思いますし、前述のC街区はこの物件のA街区に匹敵する敷地面積があるので、そちらの住宅部分も合わせると1000戸規模のスケールを有するわけで1つの街が誕生するようなものと言っても過言ではないでしょう。

C街区「街」の中心となる位置にはリブインラボという施設が設けられ、食堂・ラウンジ、レストラン、キッズルーム、コンビニ、認可保育所、学童クラブなどが予定されています。むろん当物件内にもキッズルーム、パーティールーム、カフェラウンジ、ライブラリー、ゲストルームなどの共用施設がありますが、純粋なマンションだけでコンビニやレストランの採算をとるのは難しいですし、大規模一体開発だからこそなしえるものなのは言うまでもありません。
駅距離のある立地条件だからこそこれらの施設の有り難みがより増している印象を受けますし、リブインラボがあるのとないのとでは大違いでしょう。

公式ホームページ
IMG_7308[1]
お部屋はC棟の77平米の2LDK+S、南西角住戸です。C棟は前述のようにA街区で最も新江古田駅から遠い位置にありますが、つまりは敷地南端に位置しているということであり、目の前にはB街区の総合東京病院新棟が建設されるものの中層階以上であれば何ら影響はなく、物件内でも条件の良い棟となります。前述のように当物件は南向き住戸と胸を張って言えるようなものはこのC棟だけであり(F棟も南向きだが敷地内向き)、周囲に高い建物がほとんどないエリアなので15階となるこの上層階住戸からの眺めはタワマン並の開放感の高いものとなるでしょう。

間取り的には少々変わったものとなっています。北側にB棟があるのでそちらに配慮した設計なのかとも思いましたが、B棟の南側に開口部は設計されていませんし、角度的にもこのような設計にする意味はあまり感じられませんね。

また、洋室2及び3を西側に凸にしたリビングインにしたことで廊下による面積消費を少なくしていることで有効面積をかなり高めることが出来ていますし、それ自体はありだとは思うのですが、西側開口部の小ささ・少なさはかなり疑問です。
唯一胸を張って南向きと言える棟の角住戸ということで当物件内では目玉の1つとなるプランのはずなのですが、開口部がえらく地味なんですね。
LDの開口部だけは評価出来ますが、角住戸なのに一面採光なのはやはり残念ではありますし、共用廊下側の居室は窓が建築基準法上の大きさを満たしていないのでサービスルームになっているという・・・。

60平米台の狭小プランなら仕方ないとも思えますが、「2LDK+S」か「3LDK」かって結構大事なとこだと思うんだけどなぁ・・・。

また、当物件の中住戸はきれいに柱がアウトフレーム化されているものが多いため、この角住戸は余計に柱の食い込みが目立ってしまっています。
洋室2・3とLD側との間にも柱ほどではないものの厚みのある耐力壁が生じていますし、ちょっと勿体ない造りかな。

坪単価は323万円。ルーバル付のプランなどは平米100万円(おおよそ坪単価330万円)を越えているものもありますが、特殊住戸を除くと基本的にはそれ以下の価格設定としたようです。意外だったのは南向きのこのC棟とそうでないB棟(西向き)・E棟(東向き)との単価差が全くと言っていいほどないことですね。南向きか否かによって5%(大きいケースだと10%)ぐらいの単価差が設けられている物件も少なくないのですが、坪単価350万円水準の販売となるとかなり苦しくなるのが目に見えており、全体的にのっぺりとした価格設定にするしかなかったという印象です。

南向きのC棟が最も最寄駅から遠いという影響も多少はあるでしょうが、それを加味してもこの単価設定は異例でしょう。

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