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【どちらも奥行2Mの両面バルコニー】グランドメゾン江古田の杜2階71平米6,410万円【坪単価297万円】
2016-06-17

もう1件、グランドメゾン江古田の杜。

設計、施工は長谷工ですが、二重床が採用されていますし、外観デザイン等もやはり積水ハウス的です。

当敷地はURが整備を行った後に、積水ハウスの手に渡ったわけで、それはつまるところ複数デベの提案の中で「積水ハウスの提案をURが最も高く評価した、この地に最も適しているものと考えた」ということを意味しています。

実際、私も「積水ハウスのグランドメゾン」が異常なまでにしっくりくる立地条件だと思うわけで、ゆりの木広場、継承の丘など積水ハウスの十八番と言える緑豊かなランドプランを見ると積水ハウスで良かったと感じてしまうわけですが、その一方で「緑」に「緑」をぶつけすぎなのではないかという感情もほんの少し沸きましたね。

当物件の敷地北側には今回の一体開発エリア以上の面積を誇る江古田の森公園が隣接しており、ただでさえ緑に囲まれたポジションです。積水さんがダメで住友さんを良しとするつもりは毛頭ないのですが、住友さんなんかは「近隣環境を利用する」傾向にあるデベなので緑豊かな環境の物件にはそこまで厚みのある緑は採用せずに「開放感のある広場的な空地を設計」したりしますね(コストを削減しているだけという説もありますが(笑))。

つまり、この地の積水ハウス物件はあまりに教科書的な感じで意外性が薄く映ってしまったということなんです。
このような物件は凄く貴重ですし、凄く贅沢な話をしているのは分かっていますが、この地に住友、三井、野村、三菱などが建てたらどうなるかを見てみたかったという気持ちも少なからずあるんだなぁ・・・。

当物件は東京都環境性能表示で★14個(準パーフェクト)を獲得していますし、エネファームも搭載したエコ仕様で本当にこの地に相応しい物件なんですけど、こういう立地だからこそもう少し都会的な側面や高級感のある魅せ方(一言で言うとスミフさんっぽい感じ)の部分があっても良かったのかなとも思いますね。

第1期は102戸とまずまずのスタートですが、総戸数531戸ですので進捗率で見ると2割にも達しておらず、あまりに緑や環境に傾倒しすぎた結果、検討者層が絞られすぎてしまっている印象もなくはないです。

前回のグランドメゾン江古田の杜

公式ホームページ
IMG_7309[1]
お部屋はやはりC棟の70平米超の3LDK、南向き中住戸です。低層階なので、視界的にはB街区の総合東京病院新棟の影響はあるでしょうが、日照は何ら問題ありません。

間取り的にはモデルルームになっているタイプであり、当物件内でイチオシのプランと言えるでしょう。
第1期はこのC棟の他、B棟(西向き)とE棟(東向き)も販売されるので本来であれば他の棟のプランを紹介するのですが、前回の記事で書いたように第1期の販売住戸は棟による単価差がほとんどないので、比べる必要があまりないですし、何よりもこのプランにはかなりの特長があるので紹介せずにはいられませんでした。

最大のポイントはやはり両面バルコニーでしょう。当物件は総戸数531戸で14基のエレベーターを採用しており、多くの住戸で1フロアあたり3~5戸に1基のエレベーターという形になっているので、このプランで言う北側に共用廊下を造る必要はなく、多くの両面バルコニー住戸が存在しています。

ただ、このC7プランは中でもかなり特別です。
B棟やE棟にも両面バルコニーがありますし、同じC棟にも他の両面バルコニー住戸が存在しているのですが、このプランが最も秀逸なのです。

まず、北側バルコニーまでもが奥行2mという点が凄いです。
当物件はメインバルコニーの奥行が2m確保されており、それはどのタイプでも同じなのですが、メインとは反対側のバルコニーまでもが2m確保出来ているのはこのタイプだけのはずです。
一見両面バルコニーに見えるタイプはたくさんありますが、バルコニーでなく室外機置場だったり、バルコニーでも奥行が1.5mだったりするわけですね。こういった両面バルコニープランはこの物件よりもさらに高価格帯の物件などで採用されることが多いですが、両面とも奥行2mというケースはちょっと記憶にありません。

なので、1.5mがダメというつもりはないのですが、唯一の2mプランをモデルルームにするあたりは少々セコイなとも思います(笑)

そして、このプランにはもう1点特殊事情があります。
それは「梁」です。

このC棟は敷地形状に沿って斜めに傾いた設計となっているのですが、中央付近が雁行設計となっており、それが影響しているのか共用廊下側の「梁」が専有部形状と「平行になっていない」のですが、それが影響し、このC棟の東側半分のプランは共用廊下側の居室に「梁」が見えない非常に珍しいものとなっています。

ほとんどの両面バルコニープランの洋室1及び2の北側には下がり天井(梁)があるのですが、このプランには「ない」、つまり、モデルルームにも「ない」ということです。
やっぱりちょっとセコイな・・・(笑)。

話が長くなってますので、他の点は簡潔に(汗)。
その他の特長としては玄関が深い位置にあることが挙げられるでしょうか。奥行のあるアルコーブが設けられており、玄関廊下は比較的コンパクトに抑えることが出来ていますね。

また、ウォークインクローゼットこそありませんが、収納の数は豊富ですし、ウォークインクローゼットのようにデッドスペースが生じにくいのでそこそこ収納力はあるでしょう。

LD隣の洋室3にはウォールドアが採用されていますし、5連の連窓サッシも中住戸としては最高クラスの開放感を提供してくれることでしょう。

専有面積に占める居室畳数割合は70.9%((11.2畳+3.4畳+6.6畳+5.0畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷71.31㎡)と中住戸にしてはやや低い水準ですが、一般的な田の字プランよりは少し廊下が長いですし、こんなものでしょう。柱による畳数消費がないので使い勝手は実畳数以上のものがあると思います。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

坪単価は306万円。前述のようにこのプランだけの特長が少なくないこともあり、他プランに比べ少しだけ単価が高くなっているようです。

設備仕様面は、大規模物件ということでディスポーザーはついていますし、トイレ手洗いカウンターもありますが、食洗機や水回りの天然石天板仕様はなく、単価帯からすると少々寂しい印象があります。

管理費は236円/㎡。ディスポーザーはありますが外廊下ですので超大規模というスケールメリットがあるわりには安くないです。
コンシェルジュサービスやゴミ回収サービス(アルコーブにゴミを出しておくと決まった時間に回収される)があるゆえと思われます。

駐車場は身障者用1台を除いた157台が機械式で平置がないのが残念ですね。
他に来客用2台とカーシェア用が1台分あるようです。

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