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【日本橋ではかなり貴重なスケール感】ザ・パークハウス日本橋大伝馬町14階71平米11,000万円台(予定)【坪単価約514万円】
2016-06-24

ザ・パークハウス日本橋大伝馬町。

馬喰町駅及び馬喰横山駅徒歩3分、小伝馬町駅徒歩4分、東日本橋駅徒歩6分、人形町駅及び新日本橋駅徒歩9分の他、徒歩21分の東京駅までを含めると13駅21路線が使える14階建総戸数152戸のレジデンスです。

日本橋エリアでは狭いエリアに駅が密集しているのでこのように複数駅複数路線が利用できるのは何ら珍しいことではないのですが、当物件の場合は総戸数152戸というスケールがかなり珍しいですね。

50~60平米台の2LDKが中心で3LDKは想定よりも少なかったのですが、日本橋エリアでこのようなスケール感のある物件が誕生するのは同じ三菱さんの総戸数124戸のザ・パークハウス日本橋蛎殻町レジデンス以来でしょうか。

20平米台が中心のようなコンパクトマンションを含めるとまた違うのかもしれませんが、過去10年ぐらいふり返ってみてもこのスケールのマンションは日本橋に誕生していないのではないかと思うのですが、ホームページ上ではそういった点を特にアピールしている様子もないですし、少々違和感というか勿体なさを感じますね。

日本橋で敷地面積1,300㎡超ってかなり大きいです。
建築計画発表当初から敷地面積を活かしたランドプランやデザインに大きな期待を持って見ていた物件となります。

公式ホームページ
IMG_7427[1]
お部屋は70平米超の3LDK、南角住戸です。南東側は細い道路にこそ面していますが、南東側・南西側共に近い距離に建物がある日本橋エリアらしい「普通に」囲まれ感のあるポジションですが、上層階は隣接建物を越えてくるため日照はもちろん眺望的にも悪くないものと言えるでしょう。

間取り的には、70平米ちょっとの「3LDK角住戸」ということでかなり面積を絞った印象があるのですが、南角ということもあってこれでも物件内では最も広いプランとなります。
前述のザ・パークハウス日本橋蛎殻町レジデンスも60平米台の3LDKなどがあり、かなり面積を絞った印象でしたが、その一方で40~102㎡と幅のあるプランニングがなされていました。
こちらはさらに大きな総戸数152戸というスケールがありながら50~71㎡という狭いレンジにおさめてきたのは正直かなり意外でしたね。

40平米台の1LDKの需要だって十分にあると思いますし、100平米までは言わずとも80~90平米台の需要だって十分にあるはずです。大通り沿いではありませんし、ファミリー需要も十分にあると思うんですよね。日本橋小学校が少々遠い立地条件というのも多少なりとも影響しているのかもしれませんが・・・。
ちなみに、当物件はホームページ上で「資産運用・資産形成にお勧め」と謳っており想定賃料まで公開するという念の入れようです。
正直その想定利回りで売りになるの???と思いますし、だったら30~40平米台の1LDKをプランニングすれば良かったのにとも思いますが、それぐらい昨今は市場において投資家需要(相続対策需要)のシェアが高まっていることに他ならないということなのでしょうね。
三菱さんはザ・パークワンズというコンパクトマンションの新ブランドを最近立ち上げたばかりですし、今後はさらに資産運用・資産形成向けの需要をターゲットにした販売戦略に傾倒していくということなのでしょう。

話が若干それましたが、というようなわけで面積がかなり絞られた角住戸ということになるのですが、居室畳数上は小さいどころかむしろ大きめとなっている印象です。
70平米そこそこの3LDKでLDが13畳超はかなり大きい方ですし、その他の居室も一般的な畳数が確保出来ています。

ただ、LDは入口付近のデッドスペースがかなり大きく、実質11畳程度とみるべきですし、形はあまり良くないですね。
このような形状はダイニングとリビングスペースを無理なく分離できるものですので、使い勝手が悪いということはないですが、洋室3の引き戸を閉めた状態だとLDの中央部分はかなり凹んだ空間になってしまい広がりを感じづらいという側面があります。

また、この角住戸は北角や東角と異なりLDが二面採光になっていないので、バルコニーに面した部分が全て窓に出来ていると開放感や広がりが出て良かったですよね。

一方、収納は少々少ない印象がありますが、あからさまなレベルではありませんし、70平米ちょっとの3LDK角住戸にしてはまずまず纏まっている印象はあるのですが、洋室2の柱はかなり強烈です。当物件は全体的に間取りがかなりキテますんで、この程度の柱は驚くに値しないのですが、一般的な間取りと比較すると結構強烈でしょうか・・・。

日本橋エリアの物件は小規模物件が多く、間取り面で難しいものが多いのは以前から再三書いている通りなのですが、この物件は前述の通り日本橋エリアにしては敷地面積の広い物件ですし、敷地形状もきれいなわけですからもう少し価格帯なりに間取りを追求して欲しかった感はありますね。
日本橋エリアで間取りが良い物件て本当に少ないのでそこをアピールすれば凄い「売り」になるはずだと思うんですよね。
デベ側としてはそこがきちんと伝わるのか不安なのかもしれませんが、私はそういった面をしっかりとこの場でとりあげますので、頑張っていただきたいなぁ・・・と(笑)。

坪単価は予定価格で約514万円。プラウド日本橋人形町ディアージュパークホームズ日本橋人形町ザレジデンスなど日本橋の中でも人気の高い人形町駅周辺の物件の上層階住戸は坪単価550万円を越える水準になりましたが、こちら側は流石にそこまでの水準とはならず500万円前半という水準となります。またちょっとエリアは異なりますが、プレミスト日本橋浜町公園の上層階住戸もこの物件と近い水準となっていますね。

当物件の場合は日本橋エリアでは本当に貴重なまでのスケールがある物件ですので、その希少性を強調した上で最上階に広めのペントハウスプランを用意すれば530~550万円程度の単価水準でも捌けたような気もしますが無理かね???

【スケールを活かし日本橋No.1を目指す気概が欲しかった】ザ・パークハウス日本橋大伝馬町54平米6,100万円台(予定)【坪単価約371万円】 | topページへ戻る | 【セントラルマークスとは異なるほんまもんの内廊下】クリオ横濱サザンマークス74平米7,283万円【坪単価325万円】

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