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【スケールを活かし日本橋No.1を目指す気概が欲しかった】ザ・パークハウス日本橋大伝馬町54平米6,100万円台(予定)【坪単価約371万円】
2016-06-24

もう1件、ザ・パークハウス日本橋大伝馬町。

設計・施工は長谷工です。当然に二重床が採用されていますが、プレミスト日本橋浜町公園と同じで平均坪単価400万円越えの物件にまたも長谷工です。

以前から書いているように長谷工さんはここ数年の建築費高騰の中、我が国のマンション建築業界を支えてきたと言っても過言ではない存在で、コストを抑えつつも安心感安定感のある物件を造りあげることに関して右に出る者はいないと思っています。

ただ、その一方でこのクラス・価格帯の物件で長谷工を起用しようものならウェブ上などを中心に色々と言われてしまうのは目に見えていますし、そういった「ある種の評判」というべきものを考慮し、購入者のことを考えるのであれば他の選択肢があったのではないかとも思ってしまうわけです。
私自身がこのように書いていること自体が良くないことなのかもしれませんが、前回の記事で書いているように、間取り面は「分譲マンションでは日本橋随一と言って良いほど大きな敷地面積を持つ物件」とは思えないほど苦しいものが多いですし、長谷工さんを使うのだったら(施工コストを抑えるのだったら)、「抑えたように見せない工夫や驚き」があってしかるべきだったのではないかと。

今後は坪単価400万円超の高額物件でも長谷工施工が当たり前のようになっていくのかもしれませんので、それほど心配する必要はないのかもしれませんが・・・。

デザイン面はと言えば、2層吹抜のエントランスラウンジや間接照明の美しいアートウォールなど価格なりのデザイン性の高さと高級感は伺えますが、ここの半分強程度のスケール(総戸数80戸)ながらエントランス周りに非常に力を入れていたパークホームズ日本橋人形町ザレジデンスと比べると「普通」に感じてしまう面もありますし、もっともっとスケール感をアピールできるようなエントランス周りを目指して欲しかったというのが正直なところで、どこか勿体なさを感じてしまう物件という印象があります。

外観デザインはFIXサッシを多めに設けたことで透明感が高く垢抜けた印象ですし、1階部分の壁面にも緑をあしらうなど緑化にも力を入れていることは評価して良いと思いますが、「分譲マンション日本橋No.1デザイン」を目指すぐらいの心意気が欲しかったですね。

前回のザ・パークハウス日本橋大伝馬町

公式ホームページ
IMG_7428[1]
お部屋は54平米の1LDK+DEN、北西向き中住戸です。北西側もむろん道路の向かいには高さのある建物がありますが、三方向の道路のうち最も幅員のある約11mの道路に面しているので低層階でも前建の圧迫感は限定的と言えるでしょう。

間取り的にはかなり特徴のあるプランですね。当物件は特徴のあるプラン(別の言い方をすると際どいプラン(笑))が多いので、どれをご紹介しようか悩んだのですが、LDKの形が凄いこのプランにしました。

54平米超のプランなので、2LDKとすることも可能だったと思いますが、専有面積のわりに奥行(玄関からバルコニーまでの距離)のあるプランでLDKを重視した結果このようになったものと思われます。

この専有部形状であればFIXサッシのある凸部分を洋室にして掃き出し窓のある部分とその他内側部分をLDKとするプランニングの方が一般的だと思いますが、そのようにするとLDの開放感がかなり薄れて地味なプランになってしまいます。

このプランのDENはかなり小さいですし、「2LDK」と言えないのはやはりデメリットがあるとは思いますが、アイランドキッチンを採用しているのも珍しいですし、かなり広がりのあるLDK+DEN空間を実現出来ている点は評価したいですね。

アイランドキッチン部分がかなりの畳数を消費してしまっているので、家具を置けるという意味での純粋なLD部分がかなり小さい気がするのが少々不安ではあるのですが・・・。

柱の影響も少々気になりますが、この程度は一般的な範疇ですし問題ないと思います。

坪単価は予定価格で約371万円。やはり人形町駅前物件と比べると1割程度安い水準ということになるでしょうか。北東向き住戸(52平米弱で住宅ローン控除適用外)は坪単価350万円未満からありますが、北西向きは前述のように比較的幅員のある道路に面しているということもあり、このぐらいの水準からになるようです。2LDKとは言えないことを考えると北西向きも350万円ぐらいからにして欲しかったかな。

ちなみに、当物件は前回の記事で書いたように資産運用ニーズにも立ち向かっている?わけですが、最も高い表面利回りのお部屋(基本的には低層階住戸)でも約4.5%と見積もられています。プランによってはもう少し高めの賃料で貸すことも出来そうではありますが、このような水準にまで価格が上昇してしまっていると4.5%をとることさえ簡単ではないってことですし、むしろ三菱さん的には最近は4%程度も少なくないけど、うちは4.5%なんだよって言いたいのでしょう。
まぁ、そんな中、私は新築で5.5%をとろうと日々頑張っておりますが・・・。英国はユーロから離脱しちゃったし、一時的でいいんでそろそろマンション下がらんかな~。

設備仕様面は、ディスポーザーに食洗機、ミストサウナ、フィオレストーンの水回り天板、トイレ手洗いカウンターなどそれなりのものにはなっていますが、LDビルトインエアコンなどはついていません。

駐車場は全31台で平置3台を除いた28台が機械式となります。

【南面条件良好な第一種低層住居専用地域】プレシス芦花公園66平米6,320万円【坪単価319万円】 | topページへ戻る | 【日本橋ではかなり貴重なスケール感】ザ・パークハウス日本橋大伝馬町14階71平米11,000万円台(予定)【坪単価約514万円】

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Re: タイトルなし

ヒロシ様

コメント有難うございます。
いつも楽しくご覧いただいているとのこと、また、私の記事で安心して物件を購入されたとのことで大変嬉しく思います。

英国離脱の件は非常にショッキングでしたね。
世界経済が及ぼす影響というのは予想するのが非常に難しく直ぐさま結果として出てくるとは限らないものなので現状はなんとも言えないというのが正直な所なのですが、何か方向性を占うような現象が出てくるようであればコメントして行きたいと思っております。

今後も末永く応援いただけましたら幸いです。
有難うございました。

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