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【ここもやっぱり二子多摩川】ミオカステーロ二子多摩川2階81平米5,790万円【坪単価236万円】
2016-08-29

ミオカステーロ二子多摩川。

二子新地駅徒歩11分、高津駅徒歩14分の5階建総戸数32戸のレジデンスです。

年初にご紹介したアールブラン高津から少し東に行ったポジションの物件で、やはり二子新地駅と高津駅を共に利用可能な立地となります。
こちらは物件概要に二子玉川駅までの徒歩分数の記載はありませんが、アールブランは物件概要で徒歩19分だったのでこちらも同じぐらいでしょうか。

物件名に違和感を感じた方もいらっしゃると思いますが、2012年分譲のアールブラン二子多摩川レジデンスの際にも指摘しているように二子新地駅を最寄りとする物件の2つに1つ以上が「二子多摩川」を名のる傾向にありますね。

20世紀の物件にも「二子多摩川」とついている物件はたくさんありますし、かなり昔からこの名称が使われているようですが、初めにこの名前をつけた物件はどこなんだろうか???提案した人もこの名称がここまで広がるとは思っていなかったんじゃなかろうか・・・。

当物件は最寄駅まで徒歩10分を越えてしまう立地にはなりますが、多摩川の河川敷まで近いですし、環境面が1つの売りとなるでしょうか。

公式ホームページ
IMG_7345[1]
お部屋は80平米超の2LDK+S、南東角住戸です。当物件の敷地はいわゆる戸建で言ういわゆる旗竿地のような形状をしており、南面道路に接道している部分が非常に少ないです。そのため、建物は敷地内側に建てられこの南向き住戸も南側に隣接建物があることになります。ただ、現状は1階建の建物となりますし、この住戸からは日照・視界抜け共に申し分ありません。

間取り的には80平米超ということで意外なほどゆとりあるプランが採用されています。山田建設のミオカステーロシリーズは府中緑町Ⅱパークアベニューでも結構ゆとりある面積を確保していましたし、安易に狭小プランを設計するのではなくエリアごとに需要などを鑑みながら設計しているのだと思うのですが、当物件は一般プランにもこの81平米の他に78平米、76平米などのプランがありますし、上階の特殊プランには97平米、101平米、そして115平米まであるのでかなり驚きました。

駅距離があるので単価は抑えめとは言え、最も広いプランは8,000万円台でしょうからかなり思い切ったプランニングですよね。

さて、特殊プランはさておきこのプランは80平米超あるとはいえ、基本的には70平米台の「延長上」にあります。
「延長上」と言う表現を使ったのは南面バルコニーをいわゆるハーフバルコニーにして本来ならばバルコニーがある部分をサンルーム(コンサバトリー)のような形にして専有面積を上積みした形だからです。

当プランは凸の部分が引き戸で仕切ることが出来るわけではないのでミオカステーロ府中緑町Ⅱのようにサンルームで別途表記はなされていませんが、基本的には同じ構造となります。内側の柱と柱を結ぶライン上の天井部にはいわゆるギロチン天井と呼ばれる下がり天井が出てしまうため、どうしても梁が目立つ構造となってしまう嫌いがあります。

ただ、このようにサンルーム的なポジショニングにすることで室内の採光や日照を得やすくすることは出来ていますし、問題はギロチン天井ではなく、むしろ柱位置ですよね。府中緑町Ⅱのプランと比べていただければ一目瞭然のように府中緑町Ⅱは片側の柱がバルコニー側にアウトフレーム化されていますが、こちらはされていないんですね。これはちょっと残念です。
さらに言えば、反対側の柱はLDの中央付近へ食い込んだ形ですし、家具配置などにも制限が出来てしまいます。

また、80平米超の2LDK+S(実質3LDK)ということで昨今にしてはかなりゆとりあるプランとなっているわけですが、浴室は1620ではなく1418なのも少し残念です。
一方、収納がかなり充実している点は評価出来るでしょう。

坪単価は236万円。二子新地駅にもっと近い物件でも3~4年前であれば平均坪単価240万円前後でしたので、その当時に比べれば値上がり感はありますが、今年分譲のアールブラン高津は平均で260万円を越えていましたし、中小デベなりに頑張って価格を抑えている様子が伺えます。



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