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【設計は山田建設でないの???】ミオカステーロ二子多摩川3階67平米4,880万円【坪単価240万円】
2016-08-29

もう1件、ミオカステーロ二子多摩川。

施工は当然にデベである山田建設なのですが、設計はOKI建築事務所で山田建設ではありません。
ミオカステーロシリーズの中にも例外的に設計が他社であるケースもあるとは思うのですが、これまで当ブログでご紹介してきたミオカステーロシリーズは全て設計も自社で行っていたと思いますので、これはかなり意外でしたね。

前回の記事で書いたように柱の食い込みや梁の目立ち具合がこれまでのミオカステーロのパフォーマンスより劣っている感じなのもそれが影響しているのかな???

スケール的には小さめの物件ということで共用部や外観デザインに特筆すべき部分は少ないですが、前回ご紹介したプランのようにサンルーム的なポジションに居室を配置することで窓際から梁を排除し、高いサッシ高のFIXサッシを採用出来ているので外観上ガラス面が目立ち透明感の高いものになっているのは評価出来るでしょう。

前回のミオカステーロ二子多摩川

公式ホームページ
IMG_7346[1]
お部屋は67平米の3LDK、西向き中住戸です。正確には西南西と言うべきで西日が中心とはなりますが、日照時間は結構長そうです。

間取り的にはこちらはサンルーム的な大きなデッパリこそありませんが、やはりLD側が突き出た格好でかなり珍しいタイプですね。
バルコニーは突き出たLDのさらに先端にあるという珍しい造りで、完全に柱を無視したものとなっているので、柱及び梁による圧迫感が避けられません。
南北にかなり細長い敷地形状であることも影響しているかとは思いますが、もう少し柱に気を使って欲しかった印象は拭えませんね。

共用廊下側の柱はほとんど食い込んでいないですし、中住戸ながらLDが二面採光と出来ているなど良い面もあるんですけれどもね。

廊下は中住戸なりに短めに出来ているので収納がかなり豊富に出来ている点も大きな特長の1つでしょう。

坪単価は240万円。先ほどのプランよりも1階上ですが、こちらは中住戸ですし、南向きでもないことを考慮するとこちらの方が単価が安いぐらいでもおかしくないのですが、逆に幾分高い設定です。

専有面積に14平米近い差があり、こちらは価格のグロスがあまり嵩むことがないので単価が強めに出ているのは間違いないでしょう。同じ理屈で上層階の条件の良い特殊プランも単価的に大きな差はありません。下から上まで類似のプラン設定にしていれば上層階はより単価高で売れるはずで中小デベは特にそういった戦略をとる傾向にあるのですが(大手デベよりもグロスが嵩む高額住戸を売るのが大変)、そういった打算をしないあたりに好感が持てます。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機とミストサウナはついています。この価格帯の物件ですので水回りの天然石天板仕様などの高級感を意識したものはありません。

管理費は166円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、スケールメリットに欠けることを考えるとかなりリーズナブルな水準と言えます。府中緑町Ⅱも154円/㎡と安かったですし、管理会社のエムシーサービスはグループ会社ではありますが一般的に行われているようなお手盛りをせずにむしろ自社グループゆえのランニングコストの安さで勝負しているという印象を受けます。

駐車場は全13台でうち平置は3台(身障者用1台含む)です。

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