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【田の字プランの最高峰】イニシア門前仲町ローレルコート1階71平米5,798万円【坪単価271万円】
2016-06-18

もう1件、イニシア門前仲町ローレルコート。

設計・施工は長谷工ですが、二重床が採用されています。
また、デザインはイニシア物件お馴染みのいろ葉デザインの大武氏ですので、外観やエントランスデザインに長谷工らしさは微塵もありません。

特別な高級感があるわけではなく、イニシア物件の中ではかなり高級感のあるデザインだったイニシア鷺沼レジデンスなどと比べるとインパクトに欠ける面はありますが、植栽の豊かなエントランス周りは上品な空間という印象です。

一方、ランドプラン的には前回の記事でもちらっと述べたようにかなり南北に長い敷地形状で南向き住戸率が低いのが難点です。
このエリアはプレミスト清澄白河の時に書いているように南北に細長い敷地が多く、この物件とプレミスト清澄白河の敷地形状は瓜二つと言っても過言ではないぐらい似ています。
プレミストは周囲の建物との関係上、多くを北西向きにプランニングする必要があったのに対して、こちらは真東向きに出来ているのはプラスと言えますが、やはり低層階は前建の圧迫感が強いですし、南向き住戸とはきちんと大きめの単価差を設けて欲しかったところですが、「現実は厳しい」ですかね。

昨今は価格が高騰したまま高止まりという状況で平均的なサラリーマン世帯では23区内での物件購入がかなり難しいものとなっています。ただ、デベとしてもなるべく需要を掘り起こしたいわけで価格の上限水準を抑える必要が出てきます。
つまり、物件やエリアにもよるのですが、そういった状況を加味した形で値付けをするとどうしても上限が上げづらい分、下限にしわ寄せが来ているケースが少なくないことになるわけでここも例外ではないのかなと。

前回のイニシア門前仲町ローレルコート

公式ホームページ
IMG_7343[1]
IMG_7344[1]
お部屋は70平米超の2LDK+S、東向き中住戸です。奥行のある専用庭があるので隣接敷地の前建まではそこそこの距離が確保されてはいますが、東棟の南側から二番目の位置にあたるプランで当物件の南棟の影響も含め囲まれ感は少々強いものとなっています。

ただ、間取り的にはここ数年のイニシアらしさを結集させた田の字プランの最高峰と言っても過言ではない優秀さがあります。

イニシア物件ではもうお馴染みとなった感のある幅のある廊下、先ほどのプラン同様の開放感のあるアイランドキッチン、中住戸とは思えない開放感のある5連サッシ、完全アウトフレームによるきれいな居室形状、と他デベの中住戸ではなかなか見ることのできないものとなっていますね。

全ての居室、洗面所、そしてウォークインまでもが引き戸となっており、デッドスペースを削減している点も素晴らしいですし、共用廊下の手前に十分なゆとりのあるオープンポーチが設計されている点も秀逸です。
オープンポーチを設計したことで柱がきれいに外出し出来ているわけで非常に合理的な造りと言えるのですが、このような設計面での計らいを行うデベロッパーは残念ながら限られているのが現実です。
60平米台のいわゆる狭小3LDKだと少しでも専有部の無駄な面積を排除する必要があるので案外完全アウトフレームが採用されるケースがあるのですが、このプランは70平米超というわりとしっかりとした面積を確保しつつも完全アウトフレーム化を行っている点により素晴らしさを感じますね。

坪単価は271万円。日照はもちろんのこと視界条件も優れた先ほどの上層階南東角住戸との差を計算すると約15%、やはりその差はちょっと小さいかな。もっと健全な市場であれば(マンションがもっと普通に売れている市場、一般的なサラリーマンでも十分に手が届くような市場)、20%ぐらいの差があってもおかしくなかったのかなと。
ただ、当プランは前述のように中住戸としては最高クラスに優れたプランニングですし、結果的にプラウドタワー清澄白河の低層階住戸とほぼ同じ水準となったので妥当と言えば妥当なのだとは思いますけれどもね(プラウドは全戸南向きで低層階でもこちらよりも日照条件が良いですが、反面、最寄駅まで徒歩10分超)。

設備仕様面は、総戸数77戸というスケール感と坪単価300万円前後中心の価格帯を考えるとディスポーザーがないのは残念ですし、水回りの天然石天板仕様などの高級感のある仕様も見受けられません。ただ、食洗機とミストサウナはついていますし、イニシアの他物件同様に内装デザインへの拘りは十分です。ステンレスバイブレーション仕上げのキッチン天板、玄関框のステンレス仕上げなど、かなり特徴のあるものとなっているので人によってはハマルでしょうね。

管理費は167円/㎡。ファミリータイプ中心の総戸数77戸というスケール感がありながら外廊下、かつ、ディスポーザーなしなのでこのような安価な水準に出来るのも納得です。
駐車場は全16台で身障者用1台を除き機械式です。

【あまりにも豊富な収納】ザ・パークハウス桜新町翠邸84平米11,488万円【坪単価454万円】 | topページへ戻る | 【サービスルーム×DEN】イニシア門前仲町ローレルコート82平米7,798万円【坪単価313万円】

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