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【駅徒歩5分の珍しいポジション】シティハウス二子玉川3階76平米11,480万円【坪単価499万円】
2016-08-23

シティハウス二子玉川。

二子玉川駅徒歩5分の地上5階地下1階建総戸数42戸のレジデンスです。
昨春に完成しており、当たり前のように長期販売となっているこちらのスミフ物件ですが、 未だ取り上げていないので取り上げましょう。
2015年のデザイン部門では銀賞としているのですが、取り上げていないという・・・(笑)。

そのように長期販売となっている物件なのですが、スミフさんが長期販売を続けることが出来ているのは立地が素晴らしいからに他ならないでしょう。スミフ物件はどこも長期販売となるのが普通なので、立地がここでなくとも同じ形になっていたのかもしれませんが、駅徒歩5分、かつ、ライズ至近という利便性抜群ながらも第一種住居地域の比較的落ち着いた住宅街に位置するポジションはかなりレアなのは確かですね。

二子玉川駅は近年もブランズ二子玉川やパークハウス二子玉川プレイスなど駅徒歩3分圏内の駅近物件も誕生していますが、それらも含め駅近マンションが誕生しやすいのは多摩川河川敷沿いなのですが、多摩川沿いの開放感のある眺めはさておき、内に入ったポジションを好む方にはこの物件はより貴重な存在となるでしょう。

公式ホームページ
IMG_7420[1]
お部屋は76平米の3LDK、南東角住戸です。南側は駒沢通りですが片側1車線ですし交通量はそれほど多いわけではなく、道路の向かいも戸建などの低層住宅街となるので日照条件も良好なポジションとなります。敷地北側は大井町線の線路がありますが、当住戸は方角的にほぼ影響を受けませんし、当物件内でも条件の良いプランとなります。
ってか、まだこんな条件の良いプランが残っているんだ・・・。

間取り的には、南側のFIXサッシが印象的なプランで2015年デザイン部門銀賞受賞の原動力となったプランということになります。特に2階と3階は階の間にもガラスウォールを施すことで2フロアを1フロアに見せるデザインとなっており、そういう意味でもインパクトを感じるプランですね。

そのようなデザイン上の理由で2階のこのプランは南側に庇が存在しないので、真夏の直射が室内まで入りやすいというデメリットがあるのですが、3階住戸は4階住戸との間に庇が存在しているので、少しは直射を遮ってくれそうです。庇は数十センチであり、上階にバルコニーがあるケースほどは直射を遮ってくれないので、あまり期待するのは禁物かとも思いますが、完成物件ですので、そのあたりは実際に確認してみるとよさそうです。

条件の良い角住戸ということでスミフ物件にしちゃ専有面積はそこそこ確保されている印象ではあるのですが、間取りの形状的に「廊下が長くなるのが避けられないがゆえに専有面積を少し大きめにしただけ」という印象が強いプランでもあります。

LDは13畳と数字上は専有面積なりの大きさですが、LDドア位置が詐欺的で一般的なドア位置(洋室2とキッチンの間ぐらい)で想定すると11畳台でしょうか。

70平米台前半の3LDKであればLDは11~12畳が一般的ですが、75平米超の3LDKでそれと同水準の広さしか確保出来ていないのは、玄関位置が悪く廊下による面積消費が避けられないからに他なりません。
※ちなみに専有面積には地下1階のトランクルーム0.9㎡が含まれています。

柱の食い込みもそこそこありますし、実質72~73㎡のプランと考えた方が良さそうですね。
収納は少なくはありませんが、ごくごく一般的な水準でそこに面積が割かれているという印象もありません。

また、東側バルコニーはもう少し奥行のある部分を造るなどしてくれても良かったのかなと思いますね。

坪単価は499万円。このような高額な単価水準となっているのはこのプランに限ってのものではないので、物件内で条件の良いはずのこのプランがいつまでも売れないのは少々不思議ではあるのですが(他のスミフ物件は高くともなんだかんだ売れているのでね・・・)、単純に「条件が良いとは言えいくらなんでも高過ぎ」と考える方が多いということなのでしょう。

不動産の売れ行き不調は昨秋から始まり昨今はさらに悪化傾向にあると思いますが、スミフさんはいつまでこのスタンスを貫くのでしょうか。
オフィス事業等が牽引し潤沢な体力があるゆえの戦略であるのは以前から言っている通りですが、そもそも住宅事業が全体収益に与える影響は大きくないわけですから、真っ当な期間で売れる価格で売って欲しいなと・・・。完成後1年も2年も人が住んでいないと室内が傷むとか言いますし、損得抜きにして単純に誰も利用していない期間が存在するというのは勿体ないと、エコじゃないと思ってしまいます。今のマンションは確かに長持ちするのでしょうが、それでも物には必ず需要があるわけでデベロッパーは生産したものをフルに社会のために有効利用して欲しいなと・・・。

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