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【ガラスウォールに凸なバルコニー】シティハウス二子玉川2階56平米8,180万円【坪単価483万円】
2016-08-23

もう1件、シティハウス二子玉川。

施工は埼玉建興です。計画時点においては当物件の設計・施工は当初東海興業のはずでしたが、埼玉建興になっていたのですね。
スミフ物件は自社特有のデザインが採用されるわけでどこのゼネコンが造ろうと影響はありませんが・・・。

デザイン面の最大の特長は、前回の記事や2015年のデザイン部門銀賞受賞時も述べた2フロアを1フロアに見せるなどしたガラスウォールになると思うのですが、それに匹敵するぐらい珍しい点がもう1点あります。

それは、東と西に面した住戸プランのバルコニー設計です。
下の間取りをご覧いただくのが分かりやすいと思いますが、東向き及び西向き住戸は基本的にバルコニーが凸型をしており、一部分だけ奥行のあるタイプとなっています。

スミフさんは大手デベの中でもバルコニーをいぢる(笑)のが好きなデベロッパーであり、ガーデンヒルズ四ツ谷迎賓の森なんかでも不整形なテラスバルコニーを採用していたので驚きまではないのですが、この物件のバルコニーはスミフ物件の中でもかなり特徴的なものとなりますね。

突き出た部分の北側からは普通にしてると隣戸(北側)がのぞけてしまうため、アルミルーバーが採用されているという・・・。

前回のシティハウス二子玉川

公式ホームページ
IMG_7421[1]
お部屋は56平米の2LDK、東向き中住戸です。やや南に傾いており、正確には東南東と言える向きなので本来ならば真東向き住戸よりも日照時間が長そうではあるのですが、前述のように突き出たバルコニー設計となっているがゆえに隣戸間プライバシー面への配慮を行う必要があり、南側隣戸との境がしっかりと区切られてしまっているため、南東方向からの日照が遮られてしまうところに多少のチグハグさを感じてしまいますね。

間取り的には先ほどの住戸同様にLDの入口ドア位置にかなり疑問がありますが、洋室2はLDに隣接させ一体利用できる形にしないと建築基準法上2LDKとならないですし(1LDK+Sになる)、先ほどのプランよりは悪質とは思いません(笑)。

そもそもこのプランは純粋に玄関廊下表記されている部分が短いので、LD内に実質的な廊下部分があっても全体として廊下が長いというレベルではないですしね。

ただ、全体のバランスからするとLDが少し狭いのは気になります。
56平米の2LDKであればLDドアをここまで微妙な位置にしなくともLDで10畳以上確保できるのが普通なのですが、当プランはこのドア位置ながら「ギリギリ10畳」という形ですね。

特に収納が多いわけでも水回りが広いわけでもなくその原因は洋室2室が少々広すぎるからでしょう。洋室2室であと1畳弱節約し、LDが無理のない形で10畳超確保出来ているというのが56平米の2LDKの理想型だと思っています。

バルコニー形状が果たしてこれで良かったのかは微妙な印象ではあるのですが、LD部分を凸としたことでLDに大きめの二面採光の開口部を設けることが出来ているのは評価できる点ではあるでしょうね。

坪単価は483万円。先ほどのプランとは異なり南向きでも角住戸でもなく、階も1つ下なのにそんなに単価の変わらない価格設定となっています。専有面積に差があるゆえの値付けであるのは言うまでもありませんが、それにしても強気だなと・・・。
他社物件では山手線外側立地(二子玉川を山手線の内側・外側の議論に入れること自体が微妙ではありますが・・・)で坪単価500万円近い価格水準(いわゆるペントハウス住戸を除く)の住戸を見ることはほとんどありませんが、スミフ物件では当たり前のようにあるのが凄いですよねぇ・・・。

設備仕様面は、食洗機、ミストサウナ、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンター、そしてLDビルトインエアコンはありますが、ディスポーザーがないのは残念ですね。

管理費は288円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下ですし総戸数42戸というスケールの物件なのでこの程度の水準となるのは仕方ないでしょうか。
駐車場全14台で機械式中心となります。

【市川駅徒歩5分×市川真間駅徒歩1分】ウィルローズ市川一丁目8階72平米5,960万円【坪単価273万円】 | topページへ戻る | 【駅徒歩5分の珍しいポジション】シティハウス二子玉川3階76平米11,480万円【坪単価499万円】

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