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【東京タワービューは20~30㎡のみ】シティハウス東麻布10階55平米7,990万円【坪単価478万円】
2016-06-26

シティハウス東麻布。

赤羽橋駅徒歩4分、神谷町駅徒歩8分、麻布十番駅徒歩9分、芝公園駅徒歩10分の15階建総戸数122戸のレジデンスです。

東麻布1丁目に誕生するこちらの物件はこの界隈の物件にしては総戸数122戸という数字上のスケール感がありますが、このエリアは単身者向けの需要が強いエリアであるためか20~30平米台が9割弱を占めるコンパクト設計なのでそこまで目立つようなものにはならないでしょう。

ホームページには「東京タワーの近くに佇むランドマークレジデンス」と書かれていますが、ちょっと言い過ぎでしょうね。
このエリアのランドマークは当物件の隣の隣にある27階建の高級賃貸ザ・ベルグレイヴィア麻布(旧パークハビオ麻布タワー)ですから。

同じようなコンセプトのパークリュクス東麻布monoは総戸数78戸でしたし、コンパクトマンションとしては確かに珍しいほどのスケール感がある物件ではあるのですが、昨今のスミフさんは基本的に共用部に力を入れることはありませんので(共用部を充実させると容積率を消費してしまい「売れる面積(住戸面積)」が減ってしまうから・・・)、2層吹抜のエントランスホール以外には特段強調できる共用部は見当たりません。

パークリュクス白金高輪は総戸数160戸とこちらよりもさらにスケール感がありましたが、コンシェルジュサービスにスカイテラスと共用部及び共用サービスに力を入れたコンセプトでした。
当物件は敷地形状的に東京タワービューとなる東向き住戸率は低く半分もありませんので、屋上テラスぐらいあっても良かったですよね。屋上テラスなら容積不算入でしょうし。

公式ホームページ
IMG_7424[1]
お部屋は55平米の2LDK、南東角住戸です。東側には20~30平米のみの東棟(東向き住戸)があり、当プランからは東京タワーは望めません。ただ、上層階ということで南側は隣接建物を越えてきますし、敷地内側ゆえに桜田通りの喧噪は少なくて済むであろうポジションとなります。南側の隣の隣には前述の27階建のザ・ベルグレイヴィア麻布があるので、圧迫感は少々あるかもしれません。

間取り的には当物件内では最も専有面積が確保されたものとなります。このプラン以外は全て20~30平米のコンパクトタイプということになり、唯一の50平米超、唯一の2LDKとなります。

玄関廊下は比較的コンパクトですし、連窓サッシ及びきれいに開け放つことが可能な引き戸を洋室2に採用するなど、スミフ物件らしい効率性と柔軟性を重視したプランではあるのですが、意外というか残念なのは柱の食い込みでしょうね。

2LDKや3LDKが中心の「通常」のスミフ物件であればバルコニー側の柱はきちんとアウトフレーム化したのでしょうが、当物件は前述のように9割方20~30平米のコンパクト住戸で占められているためか2次元面で手を抜いてしまったようです。

確かに、いわゆるワンルームマンションにおいて柱がしっかりとアウトフレーム化されているケースというのは少ないのですが、50平米超のこのプランだけをアウトフレーム化することだって可能だったでしょうし、価格帯が価格帯ですのでかなり残念な造りと感じてしまいます。

また、LDは10畳超確保出来ていますが、LDのドア位置がかなり手前にあり、LD内には実質的な廊下部分が大きく混入している点には注意が必要です。

坪単価は478万円。東向きの東京タワービューのコンパクトタイプは坪単価600万円弱という水準なのでそれと比べると弱めですが、パークリュクス東麻布monoの50平米超は上層階東京タワービューでも坪単価430万円という水準でしたし、2年半の間に実質的に2~3割は高騰しているとみるべきでしょう。

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