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【プラウドシティ宮崎台隣接】プレシス宮崎台4階67平米5,870万円【坪単価291万円】
2016-07-01

プレシス宮崎台。

宮崎台駅徒歩6分、宮前平駅徒歩7分の地上5階地下1階建総戸数49戸のレジデンスです。

昨夏から分譲中のプラウドシティ宮崎台に隣接したポジションであり、ブランドとスケールにあまりに差があるため、販売は楽ではないでしょうが、比べるためにモデルルームに来場する方は一定数いらっしゃるでしょうし、一建設さんにとっては悪いことばかりではないのでしょう。

宮崎台エリアは、そのプラウドシティ宮崎台の他、プラウド宮崎台フロント(プラウドシティ宮崎台よりも後に販売開始したが既に完売)、さらにそれらプラウドの前から分譲しているブランズ宮崎台プレイスなど、昨今はかなりの供給過多傾向にあると見られ、後発でブランド力に欠けるプレシスが49戸を捌くためには価格面で勝負せざるを得ない状況にあると思うのでそのあたりにも注目していました。

ちなみに、当物件は南傾斜の地に誕生し、敷地北側と南側では3フロア分の高低差がある特徴的な立地条件です。隣接するプラウドシティ宮崎台の影響を受ける住戸もありますが、ランドプラン的にも興味深い物件となっているのでそのあたりにも注意して見て欲しい物件ですね。

公式ホームページ
IMG_7431[1]
お部屋は67平米の3LDK、南西角住戸です。当住戸は4階と表記されている40×号室になり、南側道路から見ると普通に4階住戸ですが、北側道路から見ると1階住戸のような形となります。
つまり、北側のメインエントランスから入ると、エレベーターや階段を使うことなく住戸までたどり着くことが出来る位置にあるということになります。エレベーター待ち等がないながらも南側は普通に4階相当の日照が享受できるというのはなかなかない条件です(南側道路の向かいには7階建のプラウドシティ宮崎台ウエストコートが出来ますが、日照は問題ないでしょう)。

間取り的にはプレシスシリーズらしく60平米台半ばの3LDKが中心となった物件なので角住戸とは言え、70平米に満たないものとなっています。前述の通りこの立地及びこの時期の販売は少なからず「価格で勝負」せざるを得ない状況なので、単価はさておきグロス価格を下げるために専有面積を絞らざるを得なかったということでしょう。

この専有面積の3LDKだと無駄な面積を極力排除するのは必須ですし、当然に玄関廊下を一直線にしたプランニングとなっているのですが、一直線にしているわりに廊下が長いのが少々気になりますね。
ただ、収納も専有面積のわりには確保したものとなっていますし、LDKで13.7畳、洋室1の6.5畳など各所に意外なほど違和感のない広さが確保されているのは驚きです。

壁式構造が採用されているので柱の凹凸もなく居室形状もきれいですし、専有部内(居室と居室の間等)にリフォーム時に障害となるような耐力壁が存在していない点も素晴らしいです。
先日ご紹介したばかりのプレシス芦花公園なんかと比較しても当物件の壁式構造は耐力壁の影響がないことがよく分かると思います。

浴室が1418でなく1317なのは少し残念ではありますが、壁式構造でも開口部幅や開口部数も充実させることが出来ていますし、奥行のある南面バルコニーも評価出来るプランです。

坪単価は291万円。低層階や南向きでない条件があまり良くないお部屋だと坪単価220万円ほどからある価格設定で坪単価にかなり幅を設けた形となっているので、こういった条件の良いプランはプラウドシティ宮崎台の中心単価帯と遜色のないものとなってしまっています。専有面積を絞っている分、グロスでは競合しにくい面はあるかと思いますし、そこを狙った値付けなのでしょう。

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