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【高齢者向け住宅との一体開発】ウエリス武蔵野関町5階84平米5,688万円【坪単価225万円】
2016-06-27

ウエリス武蔵野関町。

武蔵関駅徒歩12分の6階建総戸数78戸のレジデンスです。

少々駅距離のある立地条件ではありますが、「つなぐTOWNプロジェクト」と題された当プロジェクトはサービス付高齢者向け住宅との一体開発という特徴を持っています。

敷地南側に出来るウエリスオリーブ武蔵野関町(サービス付高齢者向け住宅)には当物件所有者及び親族(2親等以内)に優先入居権があり、両親の近居、さらには将来的にご自身がウエリスオリーブへ転居という選択肢も考えることが出来るわけです。

当物件は定期借地権というデメリットがあるわけですが、約70年と定期借地権では最長水準(一昔前の定期借地権物件は50年程度のものも珍しくなかったですが、20~30代での購入だと老後が不安ですし、不人気のため最近の定期借地権物件は70年のものばかりですね)が確保されていますし、所有権ではないがゆえにこういった特徴を持たせ差別化戦略を図ってきた面があるのではないでしょうか。

この土地はNTT社宅跡地であり、NTT都市開発が分譲すること自体に驚きはありません。
ただ、特段希少性のある土地ということではありませんし、普通に所有権マンションを建てて土地も手放してしまう選択肢もあり得たのではないかと思います。
一般的に定期借地権のマンションというのは土地所有者が土地を絶対に手放したくはないような好立地に誕生することが多く、デベロッパーとしてもそういった希少性の高い立地条件だからこそ「定期借地権でも勝負できる」と考えるわけですが、NTT都市開発さんは小川駅徒歩14分のウエリス武蔵野富士見町も約70年の定期借地権という形ですし、他デベとは一味異なる戦略をとっている印象を受けますね(他デベではこういった立地で定期借地権物件を供給しない可能性が高いです。更新可能な普通借地権ならまだしも)。

果たしてその理由は何なのか???
そこが当物件を見る上での最大のポイントとなるでしょう。

公式ホームページ
IMG_7437[1]
お部屋は84平米の4LDK、南西角住戸です。ルーフバルコニー付の上層階プランで南側には前述のウエリスオリーブが建ちますが、南西角、つまり、最も西寄りに位置しているこのプランの真正面からはズレた位置になりますし、日照的にはもちろん良好なポジションとなります。

間取り的には4LDKにしてはやや小さめの面積にはなりますが、洋室4はウォールドアとなっており、開くことで違和感なく3LDKとしても利用できる柔軟性の高いプランとなります。

LDと洋室4に跨がるような連窓サッシが採用されていないのは残念ですし、角住戸なのにそもそものLDが二面採光でない(角位置にない)点にも少々物足りなさはあるのですが、田の字プランの延長上というオーソドックスなプラン設計となっているがゆえの使いやすさもあるでしょうし、そのようにしているからこそ84平米にしてはかなり廊下を短く出来ているという長所もありますね。

柱の食い込みは少々気になりますが、玄関前には門扉付の大きなポーチがありますし、これだけの大きなルーバルプランがあると一般的な90平米以上の住戸と同等以上の使い勝手があるものと思われます。

洗面所がリビングインである点、浴室が1620でなく1418である点は少々残念かな。

坪単価は225万円。少々駅距離はありますが、この単価水準と出来るのは言うまでもなく定期借地権ゆえでしょう。地代と解体積立金を合わせた月額は212円/㎡と思っていたよりも高い水準でランニングコストを考慮すると単価的に割安感はないのですが(少なくとも所有権の8掛けで見るべき)、このエリアの新築所有権物件においては、5,000万円台半ばで80平米超の条件の良いプランを購入するのはかなり困難であり、そこに定期借地権物件の存在意義があるということになるのでしょうね。
そして、それこそがNTT都市開発さんがこのような立地で定期借地権物件を供給する理由の1つでもあるでしょう。

このあたりの点については次の記事でより詳しく書きたいと思います。

【定期借地権ならではの専有面積】ウエリス武蔵野関町2階75平米4,258万円【坪単価187万円】 | topページへ戻る | 【総戸数122戸でEV1基】シティハウス東麻布12階26平米4,680万円【坪単価593万円】

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