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【定期借地権ならではの専有面積】ウエリス武蔵野関町2階75平米4,258万円【坪単価187万円】
2016-06-27

もう1件、ウエリス武蔵野関町。

設計は嘉環境設計、施工は西武建設です。
外観デザインはウエリスオリーブ武蔵野関町との一体開発ということもあるのか手堅いオーソドックスなデザインという印象で面白味には欠ける印象ですが、一体開発ゆえのランドプランには見所がありますね。

当物件の敷地は青梅街道から見るといわゆる「旗竿地」という形状になっており、ウエリスオリーブまで近づくことが出来るように敷地内にかなりの面積の動線部が必要となるため、実質的には単なる車道という意味合いも強いのですが、こちらとウエリスオリーブとの間には壁等はありませんし、境に設けられたメルシープロムナードや周りの空間は緑もあり、一体開発ならではの魅力があると言えそうです。

青梅街道沿いには提供公園も整備されますし、旗竿地ゆえに街道沿いの喧噪の影響を受けにくいポジションであることも評価できる点ではあるでしょう。

前回のウエリス武蔵野関町

公式ホームページ
IMG_7436[1]
お部屋は75平米の3LDK、南向き中住戸です。低層階のためウエリスオリーブの影響は不可避ですが、ウエリスオリーブは4階建なので日照的には全く問題ないですし、当プランは南西角住戸の1つ東側というポジションなので南西方向は視界的にも抜けてくるポジションとなります。

間取り的には中住戸にしては広めの75平米超が確保されています。当物件には70平米台の3LDKも存在していますし小さめのものもあるにはあるのですが、平均専有面積は74㎡超とのことですし、こういった75平米超の中住戸や前回ご紹介したような80平米超のゆとりあるプランを提案できることこそに定期借地権物件を供給される意味(意義)があるのではないかと思っています、

定期借地権物件は残存期間終了後は当然無価値になりますし、残存期間が短くなってくるとほぼほぼ資産としての価値がなくなりますのでそのようなデメリットを反映させた価格(地代などのランニングコストや借地期間にもよりますが、ざっくり言うと8掛けが目安)であるべきと思っていますが、割安・割高以前に「所有権物件に比べ単純に価格を下げることができる」ということだけでも意味があるのも事実でなり、そこがデベの狙いであるのも確かなことなのです。

したがって、定期借地権物件はただ単に「買いやすい(売りやすい)価格帯で提供するだけで割安か割高かと言えばむしろ割高になることが少なくない」とも言えるのかなと。
利益を最大化したいデベ側は究極的に言えば「売りやすいけど割高な物件(割安でない物件)」を供給することが最もベストな選択であり、定期借地権物件というのは商品特性上そういった部類のものになるのが避けられないということが言えてしまうのではないかと。

マンションも商品である以上は多かれ少なかれ「価格で勝負」せざるを得ない面があるわけで、「価格で勝負」すると言った場合、大きく分けて「グロス(中心検討者層が買えるか否か)」と「単価(割安か割高か)」どちらで勝負するかという選択となるのですが(消費者としては両方で勝負してもらいたい所ですが、現実問題難しいでしょう)、定期借地権物件の場合は定期借地権ゆえに当然に「グロス」が所有権物件では不可能な水準、有利な水準にあるため、さらに「単価」で勝負する必要性が生じなくなってしまうというわけですね。

さてさて話がそれまくりな感ありありですが、このプランを取り上げたのは「中住戸としては広めの専有面積が確保されており、そういった面積を提案できるのが定期借地権物件だよ」ということが言いたかっただけなので、間取りの詳細は割愛します(汗)。

一回り上の面積が確保出来ているゆえに約2.1畳のウォークスルークローゼットが備わっていますし、LDも13畳とわりと広めに出来たプランとなります。

坪単価は187万円。8掛け(0.8で割り戻す)想定で所有権物件換算すると約234万円となります。駅徒歩12分なのでやはり割安感があるレベルではありませんが、200万円を楽々切る坪単価は結構なインパクトがありますし、前述のように意味のある提案であることは間違いないでしょう。
地代及び解体積立金がもう少し安ければさらに良かったでしょうね。

ディスポーザー付で管理費は192円/㎡と上々の水準ですが、地代及び解体積立金を合わせるとそれをも上回る212円/㎡もの負担となるのでやはり一般的な所有権物件と比べると月々の負担はかなり大きいものとなります。

設備仕様面は、総戸数78戸だとディスポーザーが導入されないケースも無きにしも非ずでしたが、しっかりと備わっていますし、食洗機、天然石のキッチン天板など単価的には上々のものとなっています。ちなみに、トイレは手洗いカウンターはなくキャビネット型となります。

駐車場は全36台で身障者用を除き機械式です。附置率約46%で昨今の物件にしては珍しいほど多いですね。

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