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【シャトルバスで駅遠をカバー】シティテラス横濱戸塚80平米4,680万円【坪単価193万円】
2016-07-08

シティテラス横濱戸塚。

戸塚駅までバス便となる7階建総戸数399戸の大規模レジデンスです。
オハナ戸塚舞岡戸塚ブロッサムテラスの記事でも書いているようにここ数年の戸塚駅周辺の物件供給はとても盛んであり、駅遠物件ともなると尚更ですね。

まして当物件は中でも戸塚駅に遠いポジションであり、ブルーラインの舞岡駅や踊場駅も遠いので(ココテラス横濱戸塚ヒルトッププレミアムヒルズ戸塚のように戸塚駅は遠くともブルーラインは徒歩10分圏内になる物件は少なくない)、陸の孤島と言っても過言ではないポジションになります。

そんな立地条件に総戸数399戸の大規模物件を「価格に妥協しない」スミフさんが分譲して大丈夫なのかと思って見ていたのですが、第1期1次は38戸の分譲で相変わらずマイペースですね・・・。
レイディアントシティ戸塚、ブリリアアーブリオ戸塚、グランセレッソ横濱戸塚、ユードリーム横濱戸塚などこのエリアの総戸数200~300戸台の物件の例に漏れず駅までのシャトルバスを運用することで駅遠をカバーする戦略のようですが、逆に言えばここいらへんの大規模物件はどこもシャトルバスを運行していますし、差別化要因や強みにはなりづらいでしょう。
まぁ、そのような運行実績があることで総戸数399戸とここいらへんの物件の中でもスケール感のあるこちらの物件のバス運用もスムーズに行く可能性が高くそういった安心感があるのは良い材料とは言えますけれどもね。

そもそもスミフさんは、ワールドシティタワーズ、シティテラス戸田公園、アクラスなど豊富なシャトルバスの実績がありますし、ここほどは駅距離はありませんがまもなく分譲開始されるシティテラス小金井公園でもシャトルバスを運用する予定です。駅が遠いからと言って単純に価格で勝負するのではなく、シャトルバスを導入することで価格はもっと駅に近い「他社物件並」を維持する戦略なのでしょうが、このエリアに限って言えば周りの物件もシャトルバスが「当たり前」という状況なんですよね。

ちなみにシティテラス小金井公園のシャトルバスは総戸数922戸というスケールを活かして6~25時台まで毎時運行されますが、ここは現状の運行計画は未定のようです。総戸数399戸ということからコスト面を考えると平日の通勤・通学及び帰宅時間帯のみの運行が妥当なのではないでしょうか。

周辺物件が共同して運行できればコスト的には最も良いのでしょうが、管理組合同士の利害関係などもあり一致団結するのは非常に困難でしょうし、物件間は近そうにみえて結構距離があり、各物件を経由するとなると時間も凄くかかってしまいますから現実的にはまず無理なのでしょうね。

公式ホームページ
IMG_7430[1]
お部屋は80平米の4LDK、南西角住戸です。西側は同じような高さのマンションがあるので上層階でも視界は妨げられますが、南東~南西にかけては平戸永谷川の開放感のある眺めが享受できます。川向こうにはJRの線路が通っているのでそのあたりは少々気になる要素ではありますが(二重サッシ採用)、当物件内では日照時間が最も長い条件の良いポジションとなります。

間取り的には80平米とは言え、3LDKでなく4LDKというプランニングなので各居室のゆとりという意味では今一つです。
特にLDは入口ドアが詐欺的で(最近のスミフ物件は特にこういう誤魔化しが多いですね・・・)入口付近の実質的な廊下スペースが非常に大きく、LDは実質10畳未満ではないでしょうか。隣の5畳の洋室4と大きさを比べて見るといかにLDが小さいかが分かると思います。

ただ、洋室4の引き戸はきれいに開け放つことが出来るタイプですし、方立てのデッパリもほとんどない優秀な連窓サッシが採用されているので、最初から3LDKがメインでオマケ的に4LDKとしても使えると考えるのであれば悪くないプランという見方が出来るでしょう。

収納配置が上手いのでいずれの洋室も形がとってもきれいですし、柱の影響の少ないプラン、80平米なりに充実した収納などLDを除けば全体としてかなりバランスの良さを感じるプランでもあるでしょう。

坪単価は193万円。オハナ戸塚舞岡の上層階南東角よりも6%ぐらい高い水準です。スミフさん流石ですね・・・。総戸数399戸というスケールを活かしたこの価格帯の物件とは思えない高級感のある外観及びエントランスデザインは多少なりとも付加価値になるのではないかと思いますが、この価格帯だと完売までにはかなりの月日がかかるのでしょうね・・・。
敷地内向き(南向き)住戸や西向き住戸に比べかなり単価の高い設定で、ちょっと盛りすぎな感があります。

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コメント:

お久しぶりです。
できれば洋室123にもバルコニーつけて欲しかったところ…価格だけでなくここにも妥協して欲しくなかったですね(笑)
HASEKOだししょうがないのかもしれません。

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Re: タイトルなし

いつも有難うございます。

そうですね、妻側にもバルコニーは欲しいですが、この価格帯の長谷工施工物件ですので「普通」につかないでしょうね。
まぁ、長谷工かどうかはあまり関係ないのかも知れませんが・・・。

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