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【隠蔽式エアコンのフルフラット天井×サッシ高約2.4m】ワンアベニュー一番町文人通り13階163平米42,500万円【坪単価860万円】
2016-06-29

ワンアベニュー一番町文人通り。

半蔵門駅徒歩5分、市ヶ谷駅徒歩6分、麹町駅徒歩7分、市ヶ谷駅徒歩9分の14階建総戸数32戸(事業協力者住戸10戸含む)のレジデンスです。

総戸数こそ32戸と小さいですが、延床面積7,460㎡ということから明らかなように(容積不算入面積を除いても6,000㎡近くはあると思われる)、ほぼほぼ100㎡超のプランのみで構成された物件となります。

ここ最近、この番町界隈ではブランズザハウス一番町パークコート三番町ヒルトップレジデンスプレミスト六番町と立て続けに超高額物件が分譲され需要が旺盛とは言えない状況ですし、近いうちにザ・千代田麹町タワー、パークコート一番町、さらにはザ・コノエ一番町の販売も控えているので、アトラスらしく(?)専有面積にもっと幅を設けてくるのではないかと予想していたのですが、分譲住戸は最低でも95平米からとのことで見事に期待を裏切ってくれました。

事業協力者住戸を除くと22戸に過ぎないとはいえ、旭化成さんは杭の一件でブランド力を失った面がありますし、ざっくり言って2~5億という価格水準で22戸を捌くのは余計に大変なのではないかと思うのですが、そんなことないのでしょうか???

面積を絞ることをせず超高額住戸に集約してきたという意味では居住者属性のバラツキが減り、安心感の高いコミュニティ形成が促進されそうではありますが、一方では、事業協力者住戸が10戸もある物件なので、そのような見地から言うと良いことばかりではありません。

前述のパークコート一番町はこの物件の第1期を意識している感ありありで、モデルルームオープン前ながら早々に予定価格を公開しましたね。
「76平米16,000万円台~」
「95平米20,000万円台~」
ここもパークコートも共に事業協力者住戸があり、現状の情報だけでは比較しづらい面はあるのですが、とりあえずこちらは「最低95平米で第1期は21,000万円~」なので、こちらを意識しているのは間違いないでしょうね・・・。
まぁ、あくまでパークコートの方は「台」であり、20,998万円でもいいので、つまりは「ほとんど同じ水準にするよ」というメッセージと受け取れるわけですが、立地及びブランド、そしてスケール感などを加味したパフォーマンスは向こうが上回る可能性が高いので悩ましい所なのではないでしょうか。

この物件はプラン設定だけでなくデザイン面や構造面も非常に素晴らしいことに驚かされたぐらいでパークコートと互角以上の勝負になると思うんですけどもブランドだけはなかなかね。

公式ホームページ
IMG_7441[1]
お部屋は163平米の3LDK、南東北の三方角住戸です。敷地南側は三井住友銀行のビルがありますが、上層階住戸においては何ら影響はなく、標高約30mの敷地上の13階という高さからは非常に開放感のある眺望が楽しめます。

間取り的には物件内で特に条件の良い11階以上は1フロア2戸となっており、非常にゆとりある住戸プランが用意されているわけですが、ゆとりを感じるのは2次元だけではありません。

これだけの専有面積がありながらも柱の食い込みは玄関脇の1本程度であり、2次元的にも最高水準の出来なのですが、3次元的にはそれ以上の驚きがあります。

サッシ高はなんと約2.4mあり、天井には梁が全く見当たらないフルフラット設計です。サッシはほぼほぼ天井間際まであるので最大天井高はこのエリアの物件としてはむしろ低い方となってしまうと思いますが、フルフラット設計にはそれ以上の価値があるのは言うまでもありません。
ビルトインエアコンが採用される物件の場合、一般的にビルトインエアコンを設置できるだけの厚みが必要なため、ビルトインエアコンは天井の最高部より15~20cmほど低い位置(つまりは下がり天の位置)に取り付けられていることが少なくないのですが、当物件はエアコン部分もフルフラットです。

まぁ、このような立地の高額物件だと最高部にビルトインエアコンがついていることも案外ありますが、当物件がさらに凄いのはそもそもリビングダイニングのエアコンはビルトインでなく「隠蔽式(吹出口以外は天井内に埋まっている)」であるという点ですね。
これにはかなり驚かされました。

天井間際までのサッシ高2.4mという設計も昨今の建築コスト削減よりの高額物件ではほとんど見られないものでしたし、旭化成史上No.1のパフォーマンスを誇る物件となるどころか、エリア内でも最高クラスのパフォーマンスを持った物件となるのではないでしょうか。
前述のように数多くのライバル物件がある市場環境、杭問題によるブランド価値の低下、がその原動力となった可能性が高いです。

当物件はパークコート一番町やブランズザハウス一番町のように免震構造が採用されているわけではないので、そういった面では劣りますが、床下のコンクリートスラブはボイドでないにもかかわらず250~310mmという厚みを確保しているあたりを見てもかなり構造面に力を入れていることが分かる物件です。

そして、間取り詳細についてはあえて言う必要もないぐらい申し分のないものと言えます。
トイレもボウルも3つずつ設けることが出来るぐらいのゆとりがあります。163平米ならトイレは2つで十分なような気もしますが。

玄関位置はPP分離という意味ではちょっと微妙で、中央付近に玄関があることを考えるともう少し工夫することも出来たのではないかとは思いますね。
ベッドルーム側にもう1個玄関を作るとかしても面白かったかも。

坪単価は860万円。ブランズザハウス一番町やプレミスト六番町には坪単価1,000万円超があったのでそれらと比べると少しだけ安く感じます(当物件は最も高い住戸でも970万円ほどです)。
立地の違いもあるにはあるでしょうが、この物件の立地条件も特に上層階にとってはかなり良いものですし、前述の通りの2次元・3次元パフォーマンスからするとこのご時世としては悪くない水準と言えそうです。

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