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【善福寺川緑地徒歩5分の浜田山駅徒歩10分】ディアナコート浜田山3階81平米9,590万円【坪単価391万円】
2016-07-04

ディアナコート浜田山。

浜田山駅徒歩10分の地上3階地下1階建総戸数32戸のレジデンスです。
ギリギリではありますが、浜田山アドレスとなるポジションの物件ですね。

2007年にパークシティ浜田山の分譲が開始され、その8.3ha(戸建分譲部分を含む)もの大規模開発が大きな話題を集めましたが、まもなくしてリーマンショックがあり、パークシティ浜田山の販売は長期化、そして、2011年~2014年かけては、ブリリア、ヴィークコート、クラッシィハウス、プレミスト、プラウド、ザ・パークハウス、そして最後にまた三井さんのパークホームズということで多くの名のあるデベがひっきりなしに供給を行ってきたわけですが、そのパークホームズ浜田山四丁目からこの物件の分譲開始までは久々に1年半以上もの間隔が空きましたね。

当物件は駅から見てパークホームズ浜田山四丁目のちょっと先というポジションでエリアがかなり近く、第一種低層住居専用地域の低層マンションという属性的にもかなり酷似したものとなっているのですが、わりと久々ということで需要はある程度回復していると思われますし、デザイン性を追求するモリモト物件ということで浜田山に新しい風を吹かせてくれるのではないでしょうか。
まぁ、この後まもなくしてザ・パークハウス浜田山季の杜が分譲されるわけで本当に浜田山の物件供給は旺盛だと感じますけれどもね。

モリモトさんは杉並区や井の頭線沿いでは実績がほとんどなく、このエリアでは「勝負になる」と判断した土地しか仕入れないはずで、そういう意味でもこの立地は魅力あるものと言う見方も出来るでしょう。

浜田山駅周辺は第一種低層住居専用地域が非常に多いエリアですので、第一種低層住居専用地域×駅徒歩10分圏内というのはそこまで珍しい条件ではないのですが、駅から北方向にそこそこの距離があるゆえにより静かな環境と言えますし、善福寺川緑地までたったの徒歩5分ほどでいけるポジションの物件というのはかなり貴重かと思います。

昨年から分譲されているパークホームズ杉並善福寺川緑地はその名の通り善福寺川緑地が至近となる物件でしたが、最寄駅が西永福徒歩15分、浜田山駅徒歩17分というかなり駅距離のあるポジションでした。
ちなみに沿線が異なるのでガッツリ競合することはないのでしょうが、現在も分譲中のプラウドシティ阿佐ヶ谷は南阿佐ヶ谷駅徒歩5分というポジションながら善福寺川緑地隣接、そして、総戸数575戸というスケール感を持ったパークシティ浜田山に匹敵する物件ですね。

公式ホームページ
IMG_7526[1]
お部屋は80平米超の3LDK、南東角住戸です。接道しているのは東のみで南側は隣接建物がありますが、駐車場がある関係上、建物までの距離はある程度確保されていますし、当然、周りも第一種低層住居専用地域となりますので、この最上階住戸は圧迫感などを感じることはありませんし、日照ももちろん良好です。

間取り的には物件内でも条件の良いポジションということで南西角住戸と共に80平米超という最もゆとりある専有面積が確保されています。

廊下を一直線にして廊下による面積消費を抑えながらも玄関をクランクイン設計としているので高額住戸らしいプライバシー面への配慮も兼ね備えていますし、浴室が1418でなく1620としっかりとゆとりを設けているあたりも流石と感じますね。

ただ、結構意外だったのは南面の設計です。
日照良好な南面はこのプランを含む4プランにとってのメインとなる開口部が設けられているわけですが、フルバルコニーではなく、一部にFIXサッシが用いられています。

部分的にFIXサッシを設けているのは、まず間違い無く外観デザインに配慮したものでモリモトならではのものということになりますし、それ自体は賞賛されるべきことだとは思うのですが、フルバルコニーでないがゆえに柱がバルコニー内にアウトフレームされていない点はいかがなものかと思います。

ほぼほぼFIXサッシで眺望や採光を優先させたケースではいわゆるハーフバルコニーという形になり、柱の食い込みが必須という状況になるので、食い込むこと自体はその場合と大差ないものと言えなくもないのですが、ハーフバルコニーよりも断然大きな「スパンの3分の2幅程度のバルコニー」を設計するのであれば柱の一部を空中に出してでもアウトフレームにして欲しかった感はありますね。

こういったバルコニーと柱の関係はオープンレジデンス(オープンレジデンシア)などで頻繁に採用されるものでお世辞にも優れたものとは言えないのです。

一方、バルコニーが全体として角住戸にしては小さい分、エアコン室外機置場を確保するのに苦労しているようですが、北側にサービスバルコニーを設けるなどの工夫でカバーしているようです。

また、全体的には無駄が少ない分居室畳数は確保出来ている方ですし、収納とのバランスも申し分ないでしょう。

坪単価は391万円。物件内でも条件の良いポジションということで400万円近い水準となっています。パークホームズ浜田山四丁目の最上階住戸は同水準でしたが、パークホームズ浜田山四丁目は建築基準法第55条の高さ制限の緩和を受けたことで通常であれば地上3階(10m制限)しか実現できないところに地上4階建(12m)とできていたわけで、最上階住戸は周囲の建物から頭1つ抜け出ていたので、そのような条件の差を考えるとこちらの方が少し割高な設定と言えるでしょうね。

平均だと350~360万円ぐらいになるでしょうか。パークホームズ浜田山四丁目は平均坪単価340万円ちょっとでしたので、1年半の間に気持ち上昇している形でしょうね。

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